家を建てる本人と同じくらい、親も心配しています。だからこそ、「危ないからやめなさい」と最初から否定するのではなく、何が分かれば安心できるのかを一緒に整理してほしいと思います。

今日の3問には、年収、年齢、預貯金、土地評価額など、判断に必要な情報が全てそろっているわけではありません。個別に安全か、どの方法が一番得かまでは断定できません。

その代わり、親子で何を確認し、どんな状態なら進めてよいのかを具体的にお話しします。

まず、頭金がゼロという一点だけで「建ててはいけない」とは言えません。頭金を入れるために預貯金を使い切り、引っ越し直後の病気や車の故障、出産などに対応できなくなるなら、手元資金を残すほうが安全な場合もあります。

反対に、貯蓄する習慣がなく、諸費用や予備費まで借入れに頼り、毎月の返済で精いっぱいになる計画なら危険です。

大事なのは「頭金があるか」より、「家を建てた後にも現金と家計の余力が残るか」です。

まず、その住宅ローンが固定金利なのか変動金利なのかを確認してください。固定金利なら借入時に将来の返済額を見通しやすい一方、変動金利なら金利が変わる可能性があります。「今の金利」が何十年も続くとは限りません。

そして、金利が変わらなくても、収入、教育費、車の買替え、固定資産税、火災保険、家の修繕費は変わります。低い金利は借入れを助けますが、家計の変化までは守ってくれません。

親からは「頭金がないから駄目」ではなく、金利と収入が変わった場合も含めて、返済後にいくら残るかを見せてほしいと伝えるのがよいと思います。

金額だけでは判断できません。夫婦の年収、年齢、雇用の安定性、預貯金、返済期間、金利、ほかの借入れ、将来の働き方が分からないからです。同じ6,000万円でも、家計への重さは家庭ごとに全く違います。

ただし、「一人では借りられないが、二人の収入を最大限使えば借りられる」という理由でペアローンを選ぶなら、私は慎重に考えるよう伝えます。

ペアローンは、夫婦それぞれが別の住宅ローンを負う仕組みです。借入可能額を増やす仕組みであって、返済能力を増やしてくれる仕組みではありません。

そこが重要です。一般的なペアローンでは、それぞれが自分の債務を返します。一方に万一のことがあり、その人の団体信用生命保険でその人の債務が返済されても、もう一方の債務は残るのが基本です。連生型など取扱いが異なる商品もあるため、実際の契約内容は金融機関へ確認が必要です。

死亡だけでなく、育児休業、時短勤務、転職、病気、介護、離婚なども考えます。団信の対象にならない収入減少もあります。

二人の現在の手取りを足して払えるかではなく、一方の収入が下がった時期に、貯蓄を使い切らず、もう一方の収入と給付等で暮らせるかを確認してください。

審査は重要ですが、金融機関が家庭ごとの希望を全て判断するわけではありません。何人子どもを望むのか、どんな教育を考えているのか、旅行や趣味を続けたいのか、どちらかが働き方を変えたいのか。それは夫婦にしか分かりません。

住宅金融支援機構にも、年収に占める年間返済額の基準があります。しかし、その基準内だから、教育費や老後資金まで含めて余裕があるとは限りません。

家は返済するために建てるのではなく、暮らしを良くするために建てます。審査の上限ではなく、実現したい生活を守れる金額から予算を決めるべきです。

ここは、土地の評価額、親の年齢と財産、相続人の人数、住宅ローン、土地と建物の名義が分からないため、「この方法が一番」とは答えられません。

考えられる主な形は、土地を今すぐ息子さんへ贈与する、親名義のまま無償で使わせる、親が所有したまま将来相続させる、という方法です。それぞれ税金と自由度、相続時の扱いが違います。

先に名義を動かしてから税金を考えるのではなく、家族全体の相続と住宅ローンを確認してから方法を決めることが大切です。

相続時精算課税には、現在の制度上、年110万円の基礎控除や、要件を満たす場合の特別控除があります。ただし、一定額を超える贈与財産は、原則として将来の相続税計算へ加算されます。単純に税金が消える制度ではありません。

また、一度選択すると、同じ贈与者からの贈与について暦年課税へ戻せないという重要な特徴があります。土地だけを見て決めず、その後の現金などの贈与や、親の全財産も含めて考える必要があります。

暦年課税にも年110万円の基礎控除がありますが、土地は一度に所有権を移すため、評価額が基礎控除を大きく超えることがあります。制度名だけで決めず、実際の土地評価と将来の相続税を税理士に試算してもらうべきです。

そこも勝手に決めてはいけません。親から18歳以上の実子へ贈与する場合と、子の配偶者へ贈与する場合では、贈与税の税率区分が異なることがあります。

建物についても、実際に資金を負担する割合と所有持分がずれると、夫婦間の贈与として扱われる可能性があります。土地は息子名義、建物は夫婦共有、ローンは夫婦それぞれという形もあり得ますが、金融機関の担保条件まで一緒に確認が必要です。

「夫婦だから半分ずつ」ではなく、誰が何を受け取り、誰がいくら負担し、誰がどの権利を持つのかを一致させることが基本です。

親の経験は大切ですが、建てるのも返すのも、そこで暮らすのも子ども夫婦です。最初から結論を押しつければ、大事な数字を見せてもらえなくなります。

「頭金がないから駄目」「ペアローンは危険」「土地はこの名義にしなさい」と言うのではなく、心配の理由を具体的にしてください。収入が下がった時の家計が見たい。保証内容を確認したい。税金と相続を専門家に比較してほしい。そこまでなら、子ども夫婦の判断を奪わずに支えられます。

親がするべきなのは、家を選ぶことではなく、子どもが見落としている未来を一緒に見ることだと思います。