今年も１０月に入り、各金融機関のフラット３５の金利が発表されました。
先月に続き今月も金利が上昇しました。
最安で３５年で１．８００％となり、春からずっと下がっていた金利が元通りになった感じです。
さて、そんな感じで金利にばかり注視していると、意外なところで足元をすくわれるかもしれません。
それが今回に話そうと思う「融資手数料」の話です。
知らないとかなりの損をする話なので、ぜひ読んでいってください。
■実は金融機関はあまり儲けがない？
まず知らない人も多いと思いますので、簡単にフラット３５の仕組みからお話します。
フラット３５は銀行や、その他金融機関の商品として販売されている金融商品ですが、実際には住宅金融支援機構と言った国からの出先機関が取りまとめている商品です。
そのローンは住宅金融支援機構が保証しますので、ある意味国が保証している金融商品と言うことで、保証人や保証金は必要ありません。
各個人が金融機関とローンの締結をすると、それを金融機関は住宅金融支援機構に買い取ってもらいます。
次にそのローンをまとめて住宅金融支援機構が債権化し、それを信託銀行などを通して投資家に販売します。
そしてローンを組んだ消費者は金利と共にローンの返済をしますが、そのお金は銀行から支援機構、そして投資家へとまわっていきます。
言葉だけだと分かりづらいと思うので、フラット３５の公式ページから画像を引用してみます。
https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge347.html より引用
この仕組みのお陰で金融機関は早々に貸した分のお金はかえってきますが、一般的なローンでの金融機関の儲け分、つまり金利は投資家に回ってしまい、金融機関の儲けは無い状態になってしまう。
これが、フラット３５の仕組みです。
これを嫌がって一部の銀行などでは取り扱いが無い、あったとしてもほとんど紹介していない状況になります。
■その利益の確保のために「融資手数料」がある
前置きが長くなりましたが、このような仕組みのために金融機関は貸してもうまみがない。
なので金融機関の利益のために「融資手数料」が存在します。
これは金融機関がフラット３５を取り次ぐから、その手数料としてのお金であり、金融機関の利益分です。
この手数料は各金融機関が定めて良いことになっておりますので、調べてみると各機関さんバラバラに設定しています。
HPをさらっと見ただけでは分からないようにして隠しているのでは？と思うところもあれば、HPのど真ん中にどうどうとうたっている金融機関もあります。
これはなぜなのでしょうか？？？
■手数料の差がかなりある
その理由は各金融機関が公証しているわけではありませんが、色々なHPを見ていると分かることがあります。
それは、手数料が高いところは目立たせず、安いところは目立たせています。
商品の性質上、金利などでは差はつけられないので、こういった融資手数料などで差を出していきますが、その時に有利不利にならないように金融機関がしていると言うことです。
その理由は・・・簡単なことで、手数料の差がかなりあるからなんです。
■多いところと少ないところでは５０万円以上の差がでる。
その差は金利にしてみたら１％程度の差です。
私が知っているよく目にする金利で、一番高いのが２．３％、安いと０．８％程度になります。
その差はたったの１．５％であり、この数字だけみたらそんなに凄いことはありません。
しかし、この数字を実際の借り入れとして計算すると大きな差になります。
例えば、フラット３５で４０００万円を借り入れした場合。
２．３％の金融機関では融資手数料として、４０００万円の２．３％、計算すると９２万円の手数料となります。
次に０．８％だった場合を計算すると３２万円となり、その差は６０万円にもなります。
同じお金を借りただけなのに、こんなに差が出てしまう・・・・
ただ金融機関に払うだけのお金なので、この差は本当に大きくなっていきます。
■この差はどうして出る？
さて、同じ金融商品を売っているのにこの差はどこからでるのでしょうか？
その差の主な原因は、「金融機関の規模の差」に現れていると言えます。
規模が大きければ大きい程、手数料が高いのです。
ん？逆じゃない？規模が大きい程安く出来るんじゃ？って思った人は賢い人です。
一般的な商売は希望が大きくなるほど取り扱いが多くなり何かと安くしやすいので、こういった場合は規模が大きい方が有利なはずです。
しかし、フラット３５は売っている商品がどこも一緒で、差別化がしづらい商品です。
どこで差別化をするのかと言うと、窓口を増やすことや対応を手厚くするなどになっていきます。
ただし、その影響で固定の人件費や運営費用が増大し、ただでさえ利益を生みづらい商品ですので、融資手数料を上げないとやっていけないとなるのです。
この手厚くすることがお金の面ではデメリットとなり融資手数料が下げづらい要因になっていると言えるんです。
逆の手数料が低いところは規模が小さいケースが多くなります。
窓口は本社のみで、個別の窓口は存在しなかったり、対応人数が少ないため対面でのやり取りは基本難しい。
ネットでの対応も迅速かと言われたらそうでもない・・・
など悪口のように書いてしまいましたが、こういった規模の会社は固定費や人件費が少ないので手数料を下げてもやっていけるのです。
実際に私も金利が安い金融機関でフラット３５を借りましたが、素人の方ではちょっと無理かも＾＾；って思うくらい大変だったです。
住宅を担当している営業さんなどがローンに詳しく、そういった対応を任せられる環境ならいいかもですが、全部自分でやるといった場合にはハードルが高くなります。
書類で一つでも記載方法が分からない場合などでも窓口がないので、基本メールか電話での対応。
最近ではチャットやズームでの対応も増えてきたのでまだよくなりましたが、分からない人では書類を書くだけでもギブアップしてしまうかもしれません・・・
でも、窓口がある金融機関なら安心です。
しっかりと担当さんが１からやってくれるので、あとは自分で用意する住民票などの用意をすればいいだけ。
分からない人や不安な人は、金利が高くてもこういった金融機関に任せるのも一つの手ですよね。
■（株）優良住宅ローン使えます
やっとここでタイトルにあった（株）優良住宅ローンさんの話になります。
優良住宅ローンさんはどちらというと規模は小さくないタイプで、店舗は全国に７カ所になります。
しかし、融資手数料は０．８％でＯＫとかな良心的な会社です。
一昔前は規模が大きくないので不安視されていた時期もありましたが、現在は大手のＳＢＩの子会社となり経営面での不安は少ないです。
業界No.1のARUHIさんの手数料が２．０％なので、かなり有利と言えます。
窓口が少ないため苦労する人もいるかもしれませんが、当社なら私が窓口になれるので、安心してお任せ下さい。
■まとめ
今、史上最安値と言われている住宅ローンの金利。
これからの日本の経済状況や世界の状況にもよっては簡単に上昇することが考えられ、これ以上の低下はあまり考えられません。
そうなると固定金利への安心感が生まれ、事実最近では固定金利の選択も増えてきました。
今後はフラット３５への加入者も増えてくるでしょう。
もし、あなたがフラット３５を選択する場合、今回の記事にあった融資手数料も頭に入れておく必要があること。
これを忘れないでくださいね＾＾
では、また！
