家の値段だけで決めていませんか？ 見えない空気の質から、土地選び、将来の維持費まで。明工建設の仁藤が現場経験からお伝えします。
掛川市で注文住宅を建てる前に｜換気・土地・ローンで後悔しない3つの確認 - YouTube
掛川市で注文住宅を建てる前に、換気・土地探し・外構費・住宅ローン・維持費で後悔しないための確かめ方を、明工建設の仁藤衛がお話しします。モデルハウスでは見えにく…
YouTube 
おかげさまです。明工建設の仁藤です。
掛川市で家づくりを考えている皆さん。
突然ですが、住宅会社のモデルハウスを見学するとき、最初にどこをご覧になりますか？
広いリビングでしょうか。
おしゃれなキッチンでしょうか。
それとも、収納の多さや外観のデザインでしょうか。
もちろん、どれも大切です。
せっかく家を建てるのですから、気に入ったデザインで、毎日の暮らしが楽しくなる家にしたいですよね。
でも、長年住宅の現場に携わってきた私から、少し違う質問をさせてください。
その家の寝室には、夜中も必要な新鮮空気が届いていますか？
土地を購入したあと、地盤改良や外構工事にいくら必要か、確認できていますか？
住宅ローンを返済しながら、10年後、20年後の修理費まで準備できますか？
どうでしょう。
住宅展示場では、意外と説明されないことかもしれません。
最近、住宅の換気や外構工事、土地探しについての動画や情報に触れる機会がありました。
その中には、家づくりを考えている方にとって、知っておいていただきたい内容がいくつもありました。
ただし、ネット上の情報には、個別の事例を住宅業界全体の問題のように語っているものもあります。
私は、住宅会社を一方的に批判するよりも、お客様自身が正しく判断できるようになっていただくことの方が大切だと思っています。
今日は、掛川市を中心に家づくりを考えている皆さんへ、少し長くなりますが、ぜひ知っていただきたいお話をします。
1．家づくりで最初に考えてほしいのは、目に見えない「空気」のこと
皆さんは、ご自宅の空気がどのように入れ替わっているか、ご存じでしょうか。
日本の住宅では、原則として24時間換気設備の設置が求められています。
では、換気設備が付いていれば、それだけで安心でしょうか。
私は、そうとは限らないと考えています。
なぜなら、換気設備が付いていることと、必要な場所に必要な量の空気が届いていることは、同じではないからです。
例えば、家族4人で暮らす住まいを想像してください。
夕食が終わり、お風呂に入り、子どもたちは2階の寝室へ。
お父さんとお母さんも、それぞれの寝室で眠ります。
朝までの長い時間、窓もドアも閉めた状態になることがありますね。
このとき、寝室に十分な新鮮空気が届いていなければ、呼吸によって室内の二酸化炭素濃度が上昇することがあります。
二酸化炭素濃度は、室内の換気状態を知るための一つの目安になります。
もちろん、二酸化炭素の数値だけで空気の質のすべてがわかるわけではありません。
建材などから発生する化学物質、湿気、におい、微粒子なども考える必要があります。
だからこそ、私は住宅会社に次のことを聞いていただきたいのです。
「この家は、どこから新鮮な空気を取り入れて、どこから排気するのですか？」
「寝室のドアを閉めた状態でも、必要な換気量を確保できますか？」
「換気量は、どのように計算しているのですか？」
こうした質問に、図面や設備の仕様を使って説明してもらえるかどうか。
家づくりでは、とても大切な確認だと思います。
換気扇の名前よりも、空気の通り道が重要です
換気設備の説明では、プロペラファンやシロッコファンという言葉が出てくることがあります。
確かに、ファンの種類によって、風圧に対する特性や用途は異なります。
しかし、私はファンの名前だけで住宅の換気性能を判断することはおすすめしません。
重要なのは、必要な風量を確保できるか、給気と排気のバランスが適切か、室内の空気が計画どおりに流れるかということです。
さらに、フィルターの清掃や機器の交換がしやすいことも大切です。
高性能な設備でも、メンテナンスが難しく、住み始めてから適切に管理できなければ困ります。
家は、設備を展示する場所ではありません。
毎日、家族が暮らす場所ですからね（笑）。
2．明工建設が「正圧の家」に取り組んでいる理由
明工建設では、掛川市を中心に静岡県内で、正圧の空気環境を活用した住宅づくりに取り組んでいます。
正圧とは、室内の気圧を屋外よりわずかに高く保つ状態のことです。
私は、この仕組みを住宅の快適性や換気計画に活かすためには、設備だけでなく建物全体の設計が重要だと考えています。
気密性能が不足していれば、計画した空気の流れをつくることは難しくなります。
給気と排気のバランスが適切でなければ、想定した換気状態を維持できない場合もあります。
また、室内の温度差を小さくするためには、断熱性能、窓の性能、日射の取り入れ方、空調計画も関係します。
つまり、正圧の家は、換気機器を一台付ければ完成するものではないということです。
住宅全体を一つの仕組みとして考える。
ここが大切なのです。
私は以前、新潟県上越市にある正圧の家のモデルハウスに実際に宿泊したことがあります。
冬の寒さが厳しい地域で、その住宅の室内環境を自分自身で体感しました。
また、明工建設のモデルハウスでも、夏の温度環境や設備の運転状況を確認してきました。
私は、カタログに書かれた性能だけでなく、実際の建物で何が起きているのかを知ることが重要だと思っています。
ただし、ある日の温度モニターの数値だけで、すべての家の快適性や省エネ性能を保証できるわけではありません。
建物の大きさ、外気温、家族の人数、空調設定、日射条件などによって結果は変わります。
だからこそ、モデルハウスを見学するときには、数字だけでなく、その数字がどのような条件で得られたのかまで確認していただきたいのです。
冬の朝、脱衣室が寒くない家を考える
例えば、冬の朝。
暖かい布団から出て、洗面所へ向かいます。
リビングは暖かいのに、廊下は冷たい。
脱衣室に入ると、思わず肩をすくめる。
そんな暮らしを経験した方も多いのではないでしょうか。
私は、家の中の温度差をできるだけ小さくすることを大切にしています。
それは単に快適だからというだけではありません。
寒い場所で我慢する暮らしを減らし、家族が自然体で過ごせる住まいをつくりたいからです。
もちろん、換気方式だけで温度差が解消するわけではありません。
断熱、気密、空調、日射設計などを組み合わせることが必要です。
数値は手段。住み心地が目的。
これは、私が家づくりで大切にしている考え方です。
3．掛川市の土地探し。良い土地を見つけても、すぐに契約してはいけない理由
次は、土地探しのお話です。
掛川市で注文住宅を考えている方から、よくこんなご相談をいただきます。
「気に入った土地が見つかったのですが、先に買っても大丈夫ですか？」
「不動産会社から、早く決めないと売れてしまうと言われています」
「土地の価格が予算内なので、何とかなると思っています」
お気持ちはよくわかります。
気に入った土地が見つかると、誰でもうれしくなります。
特に、希望の学区や通勤に便利な場所で見つかれば、早く決めたいと思うでしょう。
でも、ここで一度確認していただきたいことがあります。
その土地に、ご希望の家が、総予算の範囲内で建てられることを確認していますか？
土地の価格が予算内でも、家づくり全体の予算に収まるとは限りません。
例えば、土地によっては次のような費用が必要になることがあります。
- 地盤調査の結果に応じた地盤改良費
- 上下水道の引き込みや接続工事費
- 敷地の高低差に対応する造成・擁壁工事費
- 駐車場やフェンスなどの外構工事費
- 建築に関わる各種申請費用
- 登記費用、融資関係費用、税金などの諸費用
こうした費用を十分に考えず土地を購入すると、建物の予算を削らなければならないことがあります。
本当は断熱性能を高めたかった。
太陽光発電を設置したかった。
収納をもう少し増やしたかった。
でも、土地を買ったあとでは予算が足りない。
そんなことになってしまったら、残念ですよね。
仁藤流の土地探しは、まず家族の総予算から考えます
私がおすすめしている順番は、次のとおりです。
まず、現在の収入と支出を整理します。
そして、お子様の教育費、車の買い替え、将来の生活費などを考えながら、住宅に無理なく使える総予算を検討します。
次に、どのような暮らしをしたいのかを家族で話し合います。
その暮らしに必要な家の大きさや性能を考え、建物にかかる費用と諸費用を見積もります。
そこで初めて、土地に使える予算が見えてきます。
考え方を式にすると、
土地に使える予算 ＝ 家づくりの総予算 − 建物の予算 − 外構費・諸費用など
ということです。
もちろん、土地の条件によって建物の費用が変わることもありますから、実際には土地と建物を行き来しながら調整します。
大切なのは、土地だけを先に決めてしまわないことです。
土地は「南向き」だけで選ばない
掛川市でも、南向きの土地が人気になることがあります。
確かに、南側から日射を取り入れやすいことはメリットです。
でも、南向きの土地なら必ず明るく暖かい家になるのでしょうか。
そうとは限りません。
道路からの視線が気になって、日中もカーテンを閉めたままになることがあります。
反対に、北側道路の土地でも、建物の配置や窓の位置を工夫することで、南側に庭を確保し、日射を取り入れやすくできる場合があります。
私が東京・小平市で設計施工させていただいた住宅でも、敷地条件や周辺建物の影響を検討しながら、冬の日射取得と夏の日射遮蔽を考えました。
土地の良し悪しは、方位だけで決まるものではありません。
その土地に、どのような家を設計できるか。
そこまで考えて判断することが大切なのです。
4．外構工事は「あとで考えればいい」と思っていませんか？
新築住宅の見積もりで、見落とされやすいものの一つが外構工事です。
駐車場。
玄関までのアプローチ。
境界フェンス。
庭の整備。
雨水の排水計画。
自転車置き場。
こうしたものは、実際に暮らし始めると必要になることが多い設備です。
例えば、掛川市で車を2台所有するご家庭。
駐車場をコンクリート舗装にするのか、砂利敷きにするのか。
カーポートを設置するのか。
道路と敷地に高低差があるのか。
こうした条件で、費用は大きく変わります。
「駐車場は2台分あります」
と説明されても、単に車を置くスペースがあるだけなのか、舗装や排水工事まで含まれているのかで、話は違います。
私は、見積書を確認するときには、何が含まれていて、何が含まれていないのかを明確にすることが大切だと思っています。
これは、住宅会社が良い悪いという話ではありません。
お客様と住宅会社の間で、工事範囲の認識を一致させるためです。
契約してから「それは別途工事です」と言われるより、最初からわかっていた方が安心ですよね。
外構も、将来の暮らしを考えて計画する
例えば、お子様が小さいうちは庭で遊べるスペースがほしいかもしれません。
将来、車が増えるかもしれません。
電気自動車に乗り換える可能性もあります。
年齢を重ねれば、玄関までの段差が気になることもあるでしょう。
だから、外構は家が完成したあとの飾りではありません。
毎日の暮らしに関わる、大切な設計の一部なのです。
5．住宅ローンは変動金利と固定金利、どちらがいいのでしょう？
この質問も、本当によくいただきます。
「変動金利の方が毎月の返済額が少ないから、お得ですよね？」
「固定金利は高いけれど、安心なのでしょうか？」
どちらにもメリットと注意点があります。
変動金利は、一般に借入当初の金利が固定金利より低い場合があります。
そのため、当初の返済負担を抑えやすいことがメリットです。
ただし、将来金利が上昇すれば、返済負担が増える可能性があります。
一方、全期間固定金利は、借入時に決まった金利が返済期間中変わらないため、返済計画を立てやすいことがメリットです。
ただし、当初の金利や返済額が変動金利より高い場合があります。
ここで大切なのは、どちらが得かを予想することよりも、ご家族がどのくらいの金利変動に耐えられるかを考えることです。
例えば、借入額3,500万円、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしという条件で、単純に金利を変えて計算してみましょう。
| 金利 | 毎月返済額の目安 |
|---|---|
| 年0.8％ | 約9.6万円 |
| 年1.5％ | 約10.7万円 |
| 年2.5％ | 約12.5万円 |
※借入時から各金利が35年間続くと仮定した概算です。実際の変動金利ローンで金利が途中変更された場合の返済額を示すものではありません。手数料や保証料なども含んでいません。
同じ3,500万円を借りても、金利条件によって毎月の返済額が変わることがわかります。
ただし、住宅ローンの選び方は金利だけでは決まりません。
教育費が増える時期。
車を買い替える時期。
退職する時期。
預貯金の状況。
共働きを続ける予定かどうか。
こうした家族の将来も考える必要があります。
私は、お客様に住宅ローンを組んでいただくことが目的ではありません。
返済を続けながら、ご家族が安心して暮らせることが目的なのです。
6．本当に怖いのは、建てたあとに必要になるお金を知らないこと
家づくりでは、どうしても建築時の金額が気になります。
「坪単価はいくらですか？」
「総額でいくらになりますか？」
もちろん、大切な質問です。
でも、私はもう一つ聞いていただきたいと思っています。
「この家は、20年後、30年後にどれくらいの維持管理費が必要になりますか？」
家には、長い年月の中で点検や修理、交換が必要になります。
屋根。
外壁。
シーリング材。
給湯器。
エアコン。
換気設備。
太陽光発電のパワーコンディショナ。
蓄電池。
どんな設備や材料でも、永遠にメンテナンスが不要というわけではありません。
外壁とシーリング材は、材料名だけで判断しない
例えば、外壁の継ぎ目に使われるシーリング材。
製品によって耐久性や推奨される点検・補修時期が異なります。
さらに、施工方法、日射、雨風などの条件によっても劣化の進み方は変わります。
だから、「この材料なら何十年も絶対に大丈夫」といった説明よりも、メーカーの仕様や保証条件、点検計画を確認することが重要です。
屋根材についても同じです。
初期費用だけでなく、塗装や補修、交換の必要性まで考えて比較したいところです。
安い材料が必ず悪いわけではありません。
高い材料が必ず最適とも限りません。
大切なのは、その材料を採用する理由を、住宅会社が説明できることです。
家の価格と、生涯住宅費は違います
私がよくお話しするのが、生涯住宅費という考え方です。
建築費だけでなく、光熱費、修理費、設備交換費、税金、保険など、長く住み続けるために必要なお金を考えるということです。
例えば、建築時に設備を増やせば、その分だけ初期費用は高くなります。
でも、その設備が日々の光熱費を抑えたり、家事の負担を減らしたりすることもあります。
反対に、便利そうだからと設備を増やしすぎると、将来の修理や交換費用が大きくなる場合もあります。
私は、必要なものと、なくても困らないものを見極めることが大切だと思っています。
住宅の性能を高めるための投資と、単に設備を増やすための支出は、同じではありません。
家を安く建てることより、住んでから無理なく暮らせること。
この視点を忘れたくありません。
7．住宅会社を見学するとき、私ならここを確認します
以前、私はお客様に、他社の分譲住宅を見学するときの確認項目をお伝えしたことがあります。
それは、明工建設の家だけを見て判断していただきたくないからです。
いろいろな住宅を見て、違いを理解したうえで選んでいただきたい。
その気持ちは今も変わりません。
例えば、玄関ドアを開けてみてください。
外の音がどのくらい聞こえるでしょうか。
ドアを閉めたとき、すきま風を感じるでしょうか。
廊下に出たとき、リビングとの温度差はどうでしょう。
照明を消した状態でも、室内は明るいでしょうか。
脱衣室は寒くありませんか。
2階の部屋は、夏に暑くなりやすくありませんか。
そして、見た目ではわからないことも確認してください。
「UA値はいくつですか？」
「C値は実測していますか？」
「換気量はどのように計算していますか？」
「耐震等級は、どのような方法で確認していますか？」
「地盤調査の結果と、地盤改良工法の選定理由は？」
「屋根と外壁の点検・補修計画は？」
「年間の光熱費は、どのような条件で試算していますか？」
こうした質問は、住宅会社を困らせるためのものではありません。
ご家族が納得して家を選ぶための質問です。
私なら、遠慮せずに聞いていただきたいと思います。
8．家づくりは、わからないことを何でも聞ける関係から始まります
以前、明工建設のモデルハウスを購入するかどうか迷われていたお客様がいらっしゃいました。
そのお客様からは、収納、シャッター、空調、換気、電気代、地盤、間取り、設備の交換費用など、本当にたくさんの質問をいただきました。
中には、私たちが採用した仕様に対する率直な疑問もありました。
でも、私はそういうご質問こそ大歓迎です。
なぜその仕様にしたのか。
どんなメリットがあるのか。
反対に、どんなデメリットがあるのか。
お客様の暮らしに合っていないのであれば、別の選択肢も考えられないか。
一つずつお話ししました。
その結果、お客様はモデルハウスを購入されませんでした。
でも、それで終わりではなかったのです。
その後、別の土地で明工建設の注文住宅を建てていただくことになりました。
私は、このご縁をとてもうれしく思っています。
なぜなら、最初にご覧いただいた家を売ることよりも、そのご家族に合った家を建てていただくことの方が大切だからです。
住宅会社に気を遣って、本当は気になっていることを聞かない。
そんなことは、していただきたくありません。
「この設備、本当に必要ですか？」
「予算を下げる方法はありますか？」
「ほかの会社の提案の方が良い部分はありませんか？」
何でも聞いてください。
答えにくいこともあるかもしれませんが、わからないことは調べ、判断に必要な情報をお伝えする。
私は、そういう家づくりを続けたいと思っています。
9．掛川市で家を建てるなら、家族の10年後、20年後まで想像してください
少し、未来の暮らしを想像してみてください。
今は小さなお子様が、10年後には中学生になっているかもしれません。
毎日送り迎えが必要になるかもしれません。
ご夫婦の働き方が変わり、家で過ごす時間が増えるかもしれません。
20年後には、お子様が独立しているかもしれません。
車が電気自動車になっているかもしれません。
ご両親の介護について考える時期が来るかもしれません。
そんなとき、今建てる家は、どのように暮らしを支えてくれるでしょうか。
私は、家づくりとは間取りを決めることだけではないと思っています。
ご家族の未来を考えること。
無理のないお金の使い方を考えること。
暑さや寒さを我慢しない暮らしを考えること。
そして、住み始めてからも困ったときに相談できる関係をつくること。
それが、家づくりの本当の仕事だと思っています。
よくある質問｜掛川市の注文住宅で後悔しないために
Q．新築住宅は24時間換気が付いていれば安心ですか？
換気設備が設置されていることは大切ですが、それだけで十分とは限りません。必要な換気量、給排気の経路、寝室などへの空気の流れ、フィルターの清掃や点検方法まで確認することをおすすめします。
Q．掛川市で土地を探すとき、住宅会社と不動産会社のどちらに先に相談すべきですか？
土地探しと住宅会社選びを並行して進める方法がおすすめです。建物の大きさや性能、外構費、諸費用を考えたうえで土地の予算を決めると、購入後の予算不足を避けやすくなります。
Q．注文住宅の外構費用は、建築費に含まれますか？
住宅会社や見積もり条件によって異なります。駐車場、フェンス、アプローチ、排水工事、造成工事など、どこまで含まれているかを契約前に確認しましょう。
Q．住宅ローンは変動金利と固定金利のどちらがおすすめですか？
一律にどちらが有利とはいえません。金利上昇時の返済負担、貯蓄、教育費、将来の収入などを踏まえ、複数の条件で比較することが大切です。
Q．家のメンテナンス費用を抑えるには、何を確認すればよいですか？
屋根材、外壁材、シーリング材、給湯設備、換気設備などの耐久性、保証、点検・交換計画を確認してください。初期費用だけでなく、将来の維持管理費を含めて比較することが重要です。
Q．明工建設の正圧の家は、普通の換気住宅と何が違うのですか？
明工建設では、住宅の気密性能や給排気バランス、空気の通り道を考え、室内をわずかに正圧とする空気環境を住宅設計に活用しています。ただし、快適性や省エネ性は正圧だけで決まるものではなく、断熱・気密・空調・日射設計を組み合わせて考えています。
まとめ｜家づくりで大切なのは、契約前に何を知っているか
今日お話ししたことを振り返ると、すべて一つの考え方につながっています。
換気は、設備が付いているかではなく、必要な空気が届いているか。
土地は、価格や方位だけでなく、希望する家が無理なく建てられるか。
外構は、後回しにせず、暮らしに必要な工事を予算に含めているか。
住宅ローンは、今の返済額だけでなく、将来の家計に無理がないか。
メンテナンスは、建築時の価格だけでなく、長く住み続けるための費用まで考えているか。
どれも、家が完成してからでは変更が難しかったり、余分なお金が必要になったりすることがあります。
だからこそ、契約前に知っていただきたいのです。
家づくりは、知らないまま決めることが一番もったいない。
私はそう思っています。
このブログにたどり着いたあなたへ
家づくりを考え始めたばかりの方も、すでに何社も住宅会社を回っている方もいらっしゃるでしょう。
もし今日のお話で、
「そういえば、換気のことは聞いていなかったな」
「外構費が見積もりに含まれているか確認してみよう」
「土地を買う前に、建物の予算を整理してみよう」
そう思っていただけたなら、この記事を書いた意味があります。
私は、人とのご縁をとても大切にしています。
実際に、遠く東京都小平市から、明工建設の家づくりを知り、掛川までお越しいただいたお客様もいらっしゃいました。
家づくりの相談から始まったご縁が、住まいの完成につながり、お引き渡し後も続いていく。
本当にありがたいことです。
運がいいというのは、ただ偶然に恵まれることだけではないのかもしれません。
大切な情報を知り、良い出会いを大切にし、自分と家族のために納得できる選択を重ねること。
その積み重ねが、これからの暮らしを変えていくのだと私は思います。
このブログにたどり着いたあなたも、今日一つ、家づくりで大切な判断材料を手に入れました。
そう考えると、ちょっと運がいいかもしれませんね（笑）。
明工建設へのご相談について
明工建設では、掛川市を中心に、菊川市、袋井市、御前崎市など静岡県内で、家づくりのご相談を承っています。
新築住宅の性能や換気について知りたい方。
土地探しと建物の予算を一緒に考えたい方。
他社の見積もりを見て、何が含まれているのか整理したい方。
住宅ローンや将来の維持費に不安がある方。
どうぞ、気になることを遠慮なく聞いてください。
家づくりは、契約を急ぐことが目的ではありません。
ご家族が安心して、納得して、長く暮らせる住まいを選ぶことが目的です。
掛川市宮脇では、新しいショールームの2026年11月末完成を予定しています。見学開始日などの最新情報は、明工建設へお問い合わせください。
お会いしたときには、ぜひ皆さんの理想の暮らしを聞かせていただきたいと思います。
そして、疑問や不安も、どうぞそのままお話しください。
そこから、本当に良い家づくりが始まるのだと思います。
ご縁を大切に唯一無二の家造り。
住んでからがお付き合いの始まり。
おかげさまでありがとうございます。
お読みいただき、ありがとうございます。
もし今回の内容に少しでも共感いただけたなら、
こちらもきっとお役に立てると思います。
【注文住宅】後悔しない人が契約前にしている3つのこと｜静岡・掛川の工務店社長が解説 - YouTube
注文住宅で後悔しないかどうかは、住宅会社と契約する前にほとんど決まっています。静岡県掛川市・御前崎市の明工建設 代表の仁藤衛が、契約前にしておきたい3つのことを…
良かったらこちらの記事もお読みください
明工建設が選ばれる理由とは？
第1位 住む人の幸せを考え抜いた高性能住宅
明工建設の家は強い方が売れる、省エネだから売れる・・・
そんな安っぽい理由で、住宅を高性能にしているわけではありません。
高性能な家に住んでもらった先にある『家族の幸せ』を手に入れてもらいたいから高性能にしているのです。
第２位 圧倒的省エネ住宅で１,０００万円以上の節約に
明工建設の考える住宅は、住むだけでお金が貯まります。
光熱費が0円以下にすることが出来る、圧倒的省エネ住宅であなたの家計を守ります。
第３位 売ることが仕事じゃない！お客様のありがとうを考えるご提案
明工建設は住宅を売ることを仕事だと考えていません。
お客様の幸せをとことん考え、その結果『ありがとう』を頂くことを仕事にしています。
その対価としてお金を頂く。これが明工建設のポリシーです。
第4位 最新の技術提供なのに、圧倒的なコスパを実現
M-THE BESTに代表されるように、明工建設の家は常に最新の技術を提供します。
それなのに誰もが納得、いやそれ以上のコスパの良さで皆様に選ばれています。
それを実現出来るのは、圧倒的な仕入れ力と無駄なお金を使わない工事力があるからです。
