掛川・菊川・御前崎・牧之原・袋井・島田・藤枝・磐田で家を建てる前に聞いてほしい「営業マン・見積書編」
おかげさまです。
明工建設の仁藤です。
モデルハウス見学の極意。
第1回は【外部回り編】。
屋根、外壁、基礎、給湯器、換気フード、窓、玄関ドア。
第2回は【内部編】。
温度、湿度、床、収納、換気、床下、そして年間エネルギー。
ここまで見てきました。
そして最終回となる第3回。
いよいよ、
営業マンとテーブルを挟んで座ります。
実は私は、ここからが一番大切だと思っています。
なぜなら、
外観が素敵でも、
室内が快適でも、
その暮らしを30年間、家計として維持できなければ意味がないからです。
そこで今日は、
住宅会社の営業担当者を言い負かす方法ではありません。
「その会社が、本当に住んだ後まで考えているのか」を見抜く質問
をお伝えします。
最初に「坪単価はいくらですか？」と聞くのをやめてみる
モデルハウスへ行くと、つい聞きたくなります。
「ちなみに、坪単価はいくらですか？」
気持ちはよく分かります。
予算がありますからね。
でも私は、この質問だけで住宅会社を比較するのはおすすめしません。
なぜなら、
坪単価だけでは、最終的にいくらで暮らし始められるのか分からないからです。
会社によって「坪単価」に含める範囲が違います。
本体工事だけなのか。
付帯工事まで入るのか。
屋外給排水は？
地盤改良は？
照明は？
カーテンは？
エアコンは？
太陽光は？
蓄電池は？
外構は？
設計料は？
申請費用は？
そして消費税は？
同じ「坪80万円」でも、中身が違えば比較になりません。
代わりに、この質問をしてください
「この家に実際に住み始めるまで、総額でいくら必要ですか？」
そして、
「この見積書に入っていないものを、全部教えてください」
これです。
私は、
見積書は「書いてある金額」より「書いていない金額」を見る
ものだと思っています。
これは住宅だけではありませんよね。
安く見えたものでも、必要なものを追加していったら結局高かった。
皆さんも一度くらい経験があるのではないでしょうか。
家では、それをやってはいけない。
金額が大きすぎるからです。
住宅価格には「二つの価格」がある
私は家づくりのお金を、大きく二つに分けて考えます。
一つ目は、
買うときの価格。
土地。
建物。
諸費用。
住宅ローン。
外構。
家具家電など。
そして二つ目。
こちらを忘れてはいけません。
暮らしてからの価格です。
電気。
ガス。
水道。
修繕。
設備交換。
保険。
税金。
そして場合によっては自動車など、立地によって変わる生活コスト。
住宅会社の見積書に大きく書かれているのは、ほとんどが一つ目でしょう。
でも皆さんが30年、40年かけて支払うのは、
両方です。
「失われた30年型」の資金計画から卒業する
日本では長い間、物価や賃金が大きく動かない環境が続きました。
その中で住宅の資金計画も、
建物はいくら。
土地はいくら。
頭金はいくら。
借入額はいくら。
「月々○万円です」
という説明が中心になりがちでした。
もちろん住宅ローン返済額は非常に重要です。
でも、これから家を建てる人が、
ローンだけを見て家計を考えていいでしょうか。
私はそうは思いません。
エネルギー価格は変動します。
金利も変わります。
修繕費も将来同じ価格とは限りません。
一方で収入だって変わります。
だから、
「電気代は必ず上がる」
「金利は必ずこうなる」
と未来を決めつけるのではなく、
条件が変わっても家計が耐えられるか
を見る。
これが、これからの資金計画だと思っています。
車の燃費は聞くのに、なぜ「家の燃費」を聞かないのでしょう？
例えば300万円の車を買うとします。
燃費を確認しませんか？
ガソリン車なら、
「リッター何km？」
EVなら、
「1kWhでどれくらい走る？」
カタログを見ると思います。
では不思議です。
その何倍、何十倍ものお金を払う住宅になると、
「この家は一年間に、どのくらいエネルギーを使いますか？」
と聞く人が急に少なくなる。
私は、
家にも「燃費」がある
と考えています。
「この家の電気代はいくらですか？」から、もう一歩進める
営業担当者には、
「この家の年間一次エネルギー消費量、または年間のエネルギー消費量の想定を見せてもらえますか？」
と聞いてみてください。
さらに、
「どんな条件で計算していますか？」
です。
国の省エネ性能表示でも、住宅について一定の条件で算出する「目安光熱費」という考え方があります。これは比較には役立ちますが、実際の請求額を保証するものではありません。国土交通省
家族4人と2人では違います。
設定温度も違う。
お風呂の使い方も違う。
在宅時間も違う。
だから、
「暮らし方によって変わります」
という回答自体は、実は間違いではありません。
問題はその次です。
「変わるのは分かりました。では、標準的な条件ではどうなりますか？」
と聞く。
そこで、
計算の前提と数字を見せてもらえるか。
これが大切です。
「月々○万円だから家賃と同じ」は、家計全体で確認する
例えば住宅ローンが月10万円だったとします。
だから、
「今の家賃と同じですね」
と言われた。
でも住宅を所有すると、ローン以外にも支出があります。
固定資産税。
火災・地震保険。
光熱費。
メンテナンス。
給湯器やエアコンなどの設備交換。
場合によっては太陽光・蓄電池の将来的な機器更新。
だから比較するなら、
家賃10万円 vs ローン10万円
だけでは足りません。
見るべきなのは、
住居に関わる家計全体です。
私はここまで一緒に考えるのが、本来の資金計画だと思っています。
そして、絶対に無理をしない
これは明工建設として、とても大切にしたいことです。
性能のいい家が欲しい。
太陽光も欲しい。
蓄電池も欲しい。
自然素材も使いたい。
分かります。
でも、
住宅ローンを返すためだけの人生になってはいけません。
旅行もしたい。
子どもの教育にもお金が必要。
車も替える。
老後資金も必要。
突然、大きな支出が出ることだってあります。
だから、
「銀行が貸してくれる金額」と「安心して返せる金額」は別です。
ここを間違えない。
高性能住宅を建てて家計が苦しくなったら、それも私の考える良い家づくりではありません。
ここからが本番。「究極の質問票」を公開します
では営業担当者に何を聞けばいいのか。
このままスマートフォンに保存してください。
質問①「私の家のUA値はいくつですか？」
「御社のUA値」ではありません。
「私が建てる家のUA値」
です。
UA値は外皮平均熱貫流率。
簡単に言えば、住宅の外皮からどの程度熱が逃げやすいかを表す指標です。
同じ会社でも、
窓。
大きさ。
形。
断熱仕様。
プラン。
によって変わります。
ですから、
「カタログではUA値○○です」
だけではなく、
「このプランではいくつですか？」
と聞く。
ここです。
質問②「C値は、私の家で測りますか？」
これは明工建設が非常に大切にしている質問です。
C値は相当隙間面積。
UA値は設計・仕様から計算できます。
しかしC値は、
実際に建てた住宅で気密測定して初めて分かります。
だから、
「高気密住宅です」
と言われたら、
「全棟測定ですか？」
と聞いてみてください。
さらに、
「いつ測りますか？」
「目標値は？」
「基準を外れたらどうしますか？」
ここまで聞けば、その会社の気密に対する考え方が見えてきます。
明工建設が全棟気密測定をするのも、
測らないものは改善できない
と考えているからです。
質問③「耐震等級3を、何で確認できますか？」
これは重要です。
「耐震等級3です」
と、
「耐震等級3相当です」
は、言葉として同じではありません。
そこで、
「耐震等級3は、どのような計算・評価で確認し、どんな書類が残りますか？」
と聞いてください。
明工建設では構造の安全性を重視して考えます。
一方で、
「許容応力度計算でなければ耐震等級3ではない」
とまで単純化するのも正確ではありません。
だからこそ、
どの計算方法なのか。
第三者評価を受けるのか。
証明書は何なのか。
そして耐震だけでなく、
制震をどう考えているのか。
ここまで確認してください。
質問④「太陽光は何kWですか？」で終わらない
太陽光発電なら、
「○kW載っています」
だけで終わらせない。
次です。
「年間発電量の想定は？」
「そのうち何kWhを自家消費する想定ですか？」
「余剰はどうしますか？」
そして蓄電池なら、
「容量は何kWh、出力は何kVAですか？」
ここは混同しないでください。
kWhは、
どれだけ貯められるか。
kVA・kWは、
一度にどれくらい使えるか。
という意味合いが違います。
「停電しても大丈夫です」なら、さらに聞く
これも大切です。
「停電したら、どのコンセントが使えますか？」
冷蔵庫は？
照明は？
換気は？
エアコンは？
IHは？
エコキュートは？
200V設備は？
全負荷型か特定負荷型か。
そして、
「蓄電池残量50％のとき、どんな暮らしを想定していますか？」
ここまで聞く。
「13kWhの蓄電池だから安心」
ではありません。
容量だけでは、停電時の暮らしは分からないからです。
明工建設が目指すのは「完全オフグリッド」ではありません
ここも誤解されたくないところです。
私たちが考えるスマートオフグリッドハウスは、
電力会社から完全に切り離して暮らす家、
という意味ではありません。
普段は電力網ともつながる。
そのうえで、
太陽光。
蓄電池。
HEMS。
必要に応じてEV・V2H。
これらを連携させ、
電力網への依存度をできるだけ下げる。
そして災害時には、使えるエネルギーを家族の暮らしへ回す。
私はこれを、
「自立とは、孤立ではない」
と考えています。
質問⑤「換気方式は何ですか？なぜ、それを選んだのですか？」
これは第1回、第2回でもお話ししました。
第一種か。
第三種か。
方式名だけで終わらせない。
「なぜ、この地域、この家、この気密性能で、その換気方式なのですか？」
と聞いてください。
さらに、
「熱交換は？」
「フィルターは？」
「年間ファン消費電力は？」
「夏の湿気は？」
「フィルター交換費は？」
ここまで。
第三種だからダメではありません。
第一種なら何でも良いわけでもありません。
理由を説明できること。
これが重要です。
質問⑥「エアコンは何台必要ですか？」
これは面白い質問です。
一般的な住宅では、
LDKに一台。
寝室に一台。
子ども部屋に一台ずつ。
という発想になりがちです。
でも本来エアコンが処理しているのは、
「畳数」ではなく熱負荷です。
だから、
「この家には何台必要ですか？」
と聞いたあと、
「なぜ、その能力・台数なんですか？」
まで聞いてください。
UA値。
C値。
窓。
日射。
方位。
換気。
内部発熱。
地域の気象条件。
それらから説明してもらう。
「6畳だから6畳用」
だけではない家づくりが見えてきます。
質問⑦「30年間で、何を交換する想定ですか？」
これ、ぜひ聞いてください。
外壁。
屋根。
シーリング。
給湯器。
エアコン。
換気設備。
太陽光のパワーコンディショナ。
蓄電池関連機器。
水栓。
食洗機。
トイレ。
何十年も暮らせば、交換するものは出てきます。
だから、
「メンテナンスフリーです」
という言葉だけで安心しない。
「何が、何年間メンテナンスフリーなんですか？」
と聞く。
そして、
「30年間の修繕・設備更新表を作れますか？」
と聞いてみてください。
30年後の工事価格を正確に予言する必要はありません。
現在価格と一定の仮定で、
いつ、何が起こりそうなのか
を整理するだけでも、資金計画は大きく変わります。
「安い家」と「安く暮らせる家」は同じではありません
例えば、
A社が2,800万円。
B社が3,100万円。
差額300万円。
数字だけならA社ですよね。
でも、
30年間のエネルギー費。
外壁。
屋根。
エアコン台数。
給湯設備。
換気設備。
その他の修繕。
そこまで含めたら？
反対にB社が高性能でも、その300万円の差額を回収できない可能性だってあります。
だから私は、
高い方を買ってください
とは言いません。
言いたいのは、
同じ範囲、同じ条件で比較してください。
これだけです。
質問⑧「保証は何年ですか？」だけでは足りない
60年保証。
30年保証。
20年保証。
数字は安心感があります。
でも、ここでももう一問。
「その保証を維持する条件は何ですか？」
定期点検が必要？
指定工事が必要？
有償メンテナンスが条件？
設備は対象？
構造は？
防水は？
地盤は？
会社が変わった場合は？
そして、
「保証対象外になる条件は何ですか？」
ここまで確認する。
保証は長さだけではありません。
中身と条件です。
質問⑨「家のカルテは、30年後も残りますか？」
これは私が非常に大切にしている質問です。
担当営業が退職しても。
現場監督が変わっても。
30年後に、
この家が、
どんな設計だったのか。
どんな性能だったのか。
どこを修理したのか。
何を交換したのか。
それが分かるでしょうか。
国土交通省も、新築時の図面や確認書類、点検、修繕、リフォームなどの記録を蓄積したものを「住宅履歴情報」と位置づけ、維持管理や売買時に活用できるとしています。国土交通省
住宅履歴情報を電子的に預かる「いえかるて」のような仕組みもあります。国土交通省
私はこれを、
家のカルテ
だと思っています。
家は「60年保証」より「60年直せるか」も考える
長期保証は大切です。
でも、それだけではありません。
30年後。
部品がなくなった。
その会社しか直せない。
図面が残っていない。
壁を開けないと配管位置が分からない。
これでは困ります。
だから私は、
「この家は30年後、誰が直せますか？」
という視点も持ってほしい。
点検できる。
交換できる。
修理できる。
記録が残る。
私はこれも住宅性能だと思っています。
ここまで聞いたら、最後にこの質問をしてください
ここまで営業担当者と話したら、
私は最後に一問だけ聞いてみたい。
それは、
「なぜ、御社はこの家をこの仕様にしているのですか？」
です。
法律だから？
標準仕様だから？
本部で決まっているから？
売れやすいから？
原価が合うから？
それとも、
「私たちは、住んでからこう暮らしてほしいからです」
という答えが返ってくるでしょうか。
私は、
家づくりには会社の思想が出ると思っています。
仁藤流・見積書チェックリスト【保存版】
モデルハウスへ行く前に、これをスマートフォンへ保存してください。
- 住める状態までの総額はいくらですか？見積書に入っていない費用は何ですか？
- このプランのUA値と、完成住宅で実測するC値は？
- 耐震等級3は、どんな方法・書類で確認できますか？
- 年間エネルギー消費量と目安光熱費、その計算条件は？
- 太陽光の容量・想定発電量・自家消費量は？
- 蓄電池の容量・出力・停電時に使える回路は？
- 換気方式と、それを採用した理由は？
- エアコンは何台・何kW必要で、その根拠は？
- 30年間の修繕・設備更新には何を想定していますか？
- 保証の期間だけでなく、維持条件と対象外条件は？
- 図面・性能・施工・点検・修繕の住宅履歴は、どのように残りますか？
- そして最後に――なぜ、この仕様なのですか？
この12問です。
営業担当者を困らせる必要はありません。
答えがその場で分からなくても、
「確認して後日回答します」
なら、それでいいんです。
むしろ分からないことを分からないと言って調べてくれる人の方が、私は信用できます。
問題なのは、
根拠を確認せず、何でも即答してしまうこと。
家は、それほど簡単な商品ではありません。
掛川・菊川・御前崎・牧之原・袋井・島田・藤枝・磐田で住宅会社を比較している方へ
明工建設の施工エリアである、
掛川市・菊川市・御前崎市・牧之原市・袋井市・島田市・藤枝市・磐田市。
この地域で住宅会社を回っていると、
本当にいろいろな説明を受けると思います。
「うちは大手だから安心」
「地元工務店だから安心」
「断熱等級6だから高性能」
「太陽光が付いているから省エネ」
「蓄電池があるから災害にも安心」
「60年保証だから安心」
どれも、それだけでは判断できません。
だから、
商品名ではなく理由を聞く。
数字だけではなく条件を見る。
初期価格だけではなく、その後を見る。
保証年数だけではなく、直せるかを見る。
これが、この3回を通して私が一番お伝えしたかったことです。
①外部 → ②内部 → ③お金。この順番で家を見る
第1回【外部回り編】では、
30年後も家そのものが健全でいられるか。
第2回【内部編】では、
毎日の暮らしが快適でいられるか。
そして今回の【営業マン・見積書編】では、
その暮らしを家計として継続できるか。
この3つです。
私は、
耐久性 × 快適性 × 経済性
この三つがつながって初めて、良い家になると思っています。
最後に――住宅ローンは「金利が一番低いもの」が正解とは限らない
そして、もう一つ。
住宅ローンです。
固定か。
変動か。
返済期間は？
頭金を入れるか？
手元資金を残すか？
繰上返済は？
団信は？
住宅ローン減税との関係は？
ここにも、
全員に共通する一つの正解はありません。
実際、金利環境は動いています。住宅金融支援機構でも、商品によって適用金利や見直しの仕組みが異なります。JHF
だから私は、
「変動が絶対得」
「固定が絶対安心」
とは言いません。
年齢。
収入。
教育費。
貯蓄。
働き方。
借入額。
家族構成。
金利が上がったときの耐久力。
これらを全部見て考える必要があります。
私が考える**「ハイブリッドな住宅ローン」**についても、単なる「得する裏技」としてではなく、
家を建てた後も、家族の選択肢と手元資金をどう残すか
という資金計画として考えています。
これは数字を見ながら、一家族ずつ考える話です。
家づくりで一番大切なのは「買えるか」ではなく「暮らし続けられるか」
銀行から5,000万円借りられる。
だから5,000万円の家を建てる。
私は、そういう順番では考えません。
最初に考えるのは、
その家で、どんな人生を送りたいのか。
です。
子育てもしたい。
旅行にも行きたい。
車も買い替えたい。
趣味も続けたい。
老後も安心して暮らしたい。
そして災害が起きても、できるだけ普段の暮らしを残したい。
家は、その人生を圧迫するものではなく、
人生を支える器であってほしい。
だから、
建てる価格を見る。
住んでからの価格を見る。
エネルギーを見る。
修繕を見る。
住宅ローンを見る。
30年後を見る。
全部つなげて考える。
これが、私の考える、
仁藤流の家づくりです。
この3本を持って、ぜひいろいろなモデルハウスを見てきてください。
明工建設だけを見て決める必要はありません。
むしろ比較してください。
他社さんの見積書も、図面も、仕様書も、省エネ性能ラベルも持ってきていただいて構いません。
そして最後に、
「仁藤さん、結局この二つは何が違うの？」
と聞いてください。
一緒に数字を並べます。
良いものは良いと言います。
分からないものは調べます。
そして最後に決めるのは、
皆さん自身です。
「営業マンに勧められたから」ではなく、
「安かったから」だけでもなく、
「有名だったから」でもなく、
「自分たち家族には、これが必要だと分かったから」
そう言える家づくりをしていただきたい。
家は、契約した日がゴールではありません。
住んでからがお付き合いの始まりです。
ご縁を大切に唯一無二の家造り。
住んでからがお付き合いの始まり。
おかげさまでありがとうございます。
お読みいただき、ありがとうございます。
もし今回の内容に少しでも共感いただけたなら、
こちらもきっとお役に立てると思います。
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第３位 売ることが仕事じゃない！お客様のありがとうを考えるご提案
明工建設は住宅を売ることを仕事だと考えていません。
お客様の幸せをとことん考え、その結果『ありがとう』を頂くことを仕事にしています。
その対価としてお金を頂く。これが明工建設のポリシーです。
第4位 最新の技術提供なのに、圧倒的なコスパを実現
M-THE BESTに代表されるように、明工建設の家は常に最新の技術を提供します。
それなのに誰もが納得、いやそれ以上のコスパの良さで皆様に選ばれています。
それを実現出来るのは、圧倒的な仕入れ力と無駄なお金を使わない工事力があるからです。
