残価設定型住宅ローンは本当に得なのか？
― メリットの裏にある「絶対に知っておくべき落とし穴」 ―
こんにちは。
明工建設の仁藤です。
前回の記事では、
「住宅ローンは金利ではなく、出口を設計する時代」
という話をしました。
その中で登場したのが、
**「残価設定型住宅ローン」**です。
最近では、
- 月々の支払いが抑えられる
- 若いうちから良い家に住める
- 将来は売却・住み替えが前提
といった言葉で、
まるで魔法のローンのように語られることも増えてきました。
しかし、ここで一度、立ち止まって考える必要があります。
「それ、本当に“得”ですか？」
今日は、
メリットも、デメリットも、都合の悪い真実も含めて
住宅のプロとして、忖度なく解説します。
第1章｜残価設定型住宅ローンとは何か（超・整理）
まず、仕組みをシンプルに整理します。
残価設定型住宅ローンとは
- 将来の住宅価値（＝残価）を
- あらかじめ想定・設定し
- その部分を「最終回し」にするローン
つまり、
「全部を今から返さない」
「将来価値を前提に、今の負担を軽くする」
という設計です。
車の残クレ（残価設定クレジット）を
イメージすると分かりやすいでしょう。
第2章｜残価設定型住宅ローンの“本当のメリット”
ここからは、
本当に評価すべきメリットを整理します。
メリット①｜月々の支払いは、確かに軽くなる
これは事実です。
- フルローンより
- 毎月の返済額は抑えられる
特に、
- 若い世代
- 共働きだが将来が不透明
- 教育費ピーク前
こうした家庭には、
キャッシュフロー面の助けになります。
メリット②｜「住み替え前提」という考え方は、時代に合っている
かつての日本は、
家は一生住むもの
という前提でした。
しかし今は、
- 転勤
- 親の介護
- 子どもの独立
- 収入構造の変化
人生が変わる前提で考える方が、よほど現実的です。
残価設定型は、
「ずっと住い続ける前提」を
最初から外している
という点で、
思想としては非常に現代的です。
メリット③｜“資産価値”を意識する人には有効
残価があるということは、
- 建物性能
- 立地
- 維持管理
これらを意識せざるを得ないということ。
結果として、
「売れない家」を避ける思考
が育ちます。
これは、
感情だけで家を選ばない人にとっては、
大きなメリットです。
第3章｜しかし…ここからが「誰も言わない話」
ここから先は、
住宅会社があまり触れたがらない領域です。
落とし穴①｜「残価」は保証されていないケースが多い
まず、最重要ポイント。
すべての残価設定型住宅ローンに、
残価保証が付いているわけではありません。
つまり、
- 想定していた価格で
- 売れなかった場合
差額は、誰が負担するのか？
答えは、
👉 原則、施主（あなた）です。
ここを理解せずに
「残価設定＝安心」と思っている人は、
正直かなり危険です。
落とし穴②｜性能・管理が甘い家ほど“残価は消える”
残価は、
机上で勝手に残るものではありません。
- 耐震性
- 断熱・省エネ
- メンテナンス履歴
- 将来の法規制適合
これらが欠けると、
残価は「想定」から「幻想」になります。
特に、
- 見た目重視
- 初期コスト優先
- メンテナンス軽視
こうした家は、
残価設定型と最も相性が悪い。
落とし穴③｜「住み続けたい」と思ったときの選択肢が狭い
これは意外と盲点です。
残価設定型は、
- 売却
- 住み替え
を前提にしています。
では、
「やっぱり、この家に住み続けたい」
となった場合は？
- 残価部分を
- 一気に精算する
- 再ローンを組む
必要が出てきます。
そのとき、
- 金利
- 年齢
- 健康状態
次第では、
不利な条件を飲まざるを得ないこともあります。
第4章｜残価設定型が「向いている人」「向かない人」
ここで、はっきりさせましょう。
向いている人
- 数字とリスクを理解できる
- 将来の選択肢を自分で判断できる
- 住宅性能・管理に妥協しない
- 出口戦略を最初から考えられる
向かない人
- 「なんとなく安いから」で選ぶ
- 説明を聞いても仕組みを理解しない
- 家を感情だけで選びたい
- 住み続ける前提を強く持つ
残価設定型は、
**“考える人向けのローン”**です。
第5章｜仁藤流の結論：残価設定型は「道具」であって「答え」ではない
最後に、
明工建設・仁藤流の結論です。
残価設定型住宅ローンは、
使いこなせば強力。
だが、理解せずに使うと危険。
重要なのは、
- ローン単体で判断しない
- 家の性能
- 制度（保証・借上げ）
- 人生設計
これらを一体で考えることです。
だからこそ私たちは、
- フラット極
- JTI制度
- 高性能住宅
を組み合わせて提案します。
次回予告（さらに一段深く）
次回は、
「“売れる家”と“売れない家”は、どこで決まるのか？」
性能・立地・金融制度・心理の視点から、
将来価値を失わない家の条件を解説します。
もしこの記事を読んで、
「自分は、ちゃんと理解して選びたい」
そう感じた方は、
それだけですでに失敗しにくい側の人です。
明工建設は、
“分かる人にだけ分かる説明”を、
きちんとする会社であり続けます。
それが、仁藤流です。
ご縁を大切に唯一無二の家づくり
おかげさまでありがとうございます。
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