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コロナショックの今だからこそ!月々の返済を減らす方法

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コロナショックの今だからこそ!月々の返済を減らす方法
コロナショックの今だからこそ!月々の返済を減らす方法
住宅ローンを借り入れる際は、

「いくらまで借りることができるのか」

ということは当然ですが、

「いくらであれば負担なく返していけるか」

を気にすることも大変重要です。


一般に、住宅ローンは、

借入期間中のすべての元本と利子を合計した

「総返済額」を基準にし、

返済計画の妥当性や、

その住宅ローンの借り入れ条件が

有利か不利かを判断します。


しかし、ほとんどの家庭は

月単位で家計が回っていくので、

「月々の返済額」を

どれくらの水準に収めれば、

負担なく返済していけるか、

と考えたほうが良いでしょう。


そこで今回は、

住宅ローンの返済額にスポットをあて、

住宅ローンを借り入れる際の

返済額の決め方や、

月々の返済額を減らす方法をお伝えします。



◆住宅ローンの月々の返済額はどう決まる


住宅ローンは、

契約者の年収と住宅ローン金利によって

いくらの資金を借り入れられるか

(借入可能額)が決まります。


利子も含めた年間の返済額が、

契約者の年収に占める割合を

「返済負担率」といい、

住宅ローンを無理なく返済するためには、

返済負担率が25%以内に

収まっていることが一つの目安と

言われています。


民間の金融機関の場合は、

さらに条件が厳しく、

返済負担率が20%前後でなければ

住宅ローン審査に通りにくいところもあります。


それでは、返済負担率をもとにした

具体的な返済額を見てみましょう。


たとえば、

年収500万円で、変動金利(年0.47%)の

住宅ローンを35年で借り入れるケースでは、

返済負担率を20%に設定すると

借入可能額の目安は3,226万円、

月々の返済額は83,315円です。


返済負担率を25%にした場合は、

借入可能額の目安は4,033万円、

月々の返済額は104,156円になります。


現在が賃貸住まいであれば、

月々の家賃と比較しても

「少し余裕がある」と感じる方も

多いかもしれません。


ただし、実際に住宅ローンを借り入れる際は、

これに諸費用

(事務手数料、住宅ローン保証料、

火災保険料、印紙代、登記関連費用etc.)

が加わります。


諸費用を現金で用意するか、

借入額に上乗せするかを

判断する必要があります。


また、住宅購入費用ではないものの、

引っ越しに関わる費用や、

新居のための家具等の購入費用も

考えておきたい出費のひとつです。


翌年以降になると

固定資産税を支払う必要があります。


住宅は購入すれば終わりではなく、

住宅ローンの返済期間中も

様々な費用が発生するということを

憶えておきましょう。


住宅購入後の出費を考える際は

「年単位」「月単位」で

ざっくりと把握することが大切です。


その上で月々の返済額を

もう少し減らしたいという場合は、

下記の

「住宅ローンの月々の返済を減らす方法」の

3つの方法を検討してみましょう。



①頭金を用意する


住宅ローンを借り入れる際、

物件価格の2割程度の頭金を用意できれば、

月々の返済額を負担のない範囲に

収めることができ、

金融機関の審査にも通りやすくなります。


たとえば、3,000万円の物件を購入する際に

2割(600万円)の頭金を用意すると、

月々の返済額を、

ひと月あたり約15,000円も

引き下げることができます。


例)物件価格3000万円 変動金利年0.47%

●頭金ありの場合    
頭金      600万円     
返済負担率   約14.9%     
月々の返済額  61,982円    
総返済額    26,032,589円  

●頭金なし場合
金       なし
返済負担率   約18.6%
月々の返済額  77,478円
総返済額    32,540,767円



頭金は自分で貯蓄する以外にも、

住宅購入資金として親から贈与を受ける場合に

一定額を非課税にすることも可能です。


金融機関が提供する住宅ローン商品の中には、

自己資金(頭金)の割合によって

適用金利が変わるものもあるため、

貯金・贈与などで頭金を用意できそうな場合は

積極的に活用しましょう。



②一部繰り上げ返済で「返済額軽減型」を選ぶ


返済中の繰り上げ返済は、

返済期間を短縮する「期間短縮型」と、

月々の返済額を減額する「返済額軽減型」

の2つの方法から選ぶことができます。


総返済額を減らす効果は

「期間短縮型」のほうが大きいため、

多くの場合、期間を短くする方法を選びますが、

月々の返済額を減らしたいときは

「返済額軽減型」を選ぶことで

毎月の負担を減らすことができます。


下記では、3,000万円を借り入れた

1年後に100万円を繰り上げ返済した場合の

「返済額減額型」と「期間短縮型」の違いです。


利息の軽減額や総返済額では

「期間短縮型」のほうが有利ですが、

「返済額軽減型」は

直近の返済額を軽くする効果があることが

わかります。


下記(例)は変動金利を選択した場合の

シミュレーションですが、

繰り上げ返済の利息軽減効果は、

金利が高いほど大きくなるため、

変動金利よりも金利の高い

固定金利(全期間固定)の場合、

月々の返済額をさらに減らせる可能性が

高いでしょう。


例)繰り上げ返済前の総返済額 32,540,767円
  返済額100万円の場合 

●返済額軽減型の場合
返済額     1,000,000円
利息の軽減額  -82,251円 
返済軽減額月額 -2,652円
短縮返済期間   なし    
総返済額    2,458,516円  

●期間短縮型の場合
返済額      993,291円
利息の軽減額   -168,879円
返済軽減額月額    なし
短縮返済期間   1年3ヶ月
総返済額     32,371,888円



③金利の低い住宅ローンに借り換える


現在、返済中の住宅ローンを、

より金利の別の低い住宅ローンに借り換えると、

総返済額や月々の返済額を

減らすことができます。


目安として、

住宅ローン同士の金利差が0.5%以上、

住宅ローンの残高が1,000万円以上、

返済期間が15年以上であれば、

一定の借り換えメリットが

あると言えるでしょう。


ただし、住宅ローンを借り換える場合は、

金融機関に支払う事務手数料や

登記費用といった諸費用を

あらためて負担する必要があります。


団信(団体信用生命保険)の

保障内容や保険料が変わるケースもあるため、

借り換えた場合の変更点は

しっかりとチェックしておきたいポイントです。


借り換え先として考えている

金融機関がホームページ等で公開している

シミュレーションを利用すれば、

利息の軽減効果を簡単に試算できます。



◆まとめ


住宅ローンの負担感が強まるのは、

失業・転職等で収入が変動したときや、

子供の進学等で出費が増えたときなど、

家計の収支バランスが崩れた場合でしょう。


うっかり返済を滞納すれば、

遅延損害金などのペナルティが

発生する可能性があるだけでなく、

最悪の場合は住宅を強制的に

売却されるという事態になりかねません。


月々の返済額を減らす方法は、

今回ご紹介した3つの方法以外にも、

「返済期間を延長する」

「元本部分の返済を一時的にストップして

利子部分のみを支払うようにする」

などの方法があります。


これらは、現在

住宅ローンを借り入れている

金融機関に相談する必要があるため、

このままでは返済が厳しい感じた場合、

早めに連絡を取り、

相談するようにしましょう。


月々の返済額を減らすことができれば、

住宅ローンの負担感は大幅に弱まります。


借り入れる前・返済中のそれぞれで

返済額を減らす方法を把握し、

無理のない返済を心がけましょう!


それでは、また!