から住宅ローン新情報お伝えします
良くご検討してから、決めてくださいね。
全期間固定金利の
【フラット３５】の団体信用生命保険が
2017年10月1日の
申込み分から生まれ変わります。
団体信用生命保険（以下団信）とは、
住宅ローンの契約者に万が一のことがあった時、
その時点の残高を保険で全額完済できる
保障のことです。
民間金融機関の住宅ローンでは
一般的に加入必須となっていますが、
保険料は金利に組み込まれているため、
別途保険料を払うことはありません。
しかし、現在の【フラット３５】では
借入時の負担はないものの、
返済が始まってから毎年保険料を
支払わなくてはなりません。
今回の改正で【フラット３５】の
の支払い方法と保障内容が変わります。
今回改正の内容とローン契約者への影響について
お伝えします。
◆リニューアルの内容
①支払い内容の変更
現在借り入れ後毎年払う団信特約料が、
月々の支払いに含まれるようになります。
今までは団信特約料を
返済とは別に毎年支支払うため
ローン残高が多く、残年数が多い借り入れ当初は
10万円を超える特約料を支払う場合がありました。
ですので
ローン契約者の大きな負担となっています。
また、団信特約料の引き落としができないと
保障を受けられなくなるケースもあり、
うっかり引き落としができなかったことで
大きなリスクを負う場合もありました。
今回の改正では毎月の返済額に
団信特約料も含めるため、
払い忘れの心配がなくなります。
②保障内容の変更
保険金が支払われる要件が「死亡」と
「所定の高度障害状態になった時」から
「死亡」と
「障害者福祉法上の障害1級か2級に該当すること」
となったことです。
現制度の保険金支払いは保険会社の判断による
「所定の状態」ですが、
新制度では身体障害者手帳や介護認定等公的制度と
関連付けられることになりました。
三大疾病付団信もローン契約者が
身体障害や公的介護保険制度上の
要介護2以上になった場合にも、
ローン残高を保険金で完済できるようになります。
保障範囲が明確になり、
保障内容が充実したことになります。
今回の改正で返済額に上乗せされる
団信特約料は0.28％です。
3,000万円を35年返済で借りた場合、
リニューアル前と後で機構団信特約料を含めた
総返済額は、
融資率9割以下（頭金1割以上）、
2017年6月最多金利1.09％で比べると
約、３６万円お得になります。
下記にて例をご参考にして下さい。
例）
現制度（リニューアル前）
金利 1.09％
ローン支払い総額 36,098,767円
団信特約料分 2,040,000円
合計支払額 38,138,767円
新制度（リニューアル後）
金利 1.37％
ローン総支払額 37,781,766円
団信特約料分 1,682,999円
合計支払額 37,781,766円
差額 357,011円
現在の制度で毎年機構団信特約料を払うと
35年間の総額は約204万円です。
新制度で団信に必要な費用を上乗せした金利分は
35年間で約168万円となり、
新制度のほうが36万円ほど安くなります。
◆デュエット、三大疾病付を希望する場合
機構団信には夫婦で加入できるデュエットと
成人病に備える3大疾病付団信があります。
新制度ではデュエットは
機構団信付【フラット３５】の借入金利＋0.18％、
3大疾病付は＋0.24％で借り入れることができます。
団信特約料を除いた現在の最多金利1.09％と
比べるとデュエットはプラス0.46％、
三大疾病付はプラス0.52％の金利となります。
機構団信のみとデュエットは
特約料が35万円以上減りますが、
3大疾病付は4万円ほど負担が増えます。
借入額や金利、返済期間等によって
特約料は変わりますので、
皆様の場合はどのように変わるかは
【フラット35】のホームページシミュレーター
で試算してみてください。
◆団信に加入しなかった場合
民間の金融機関で住宅ローンを借りるとき、
団信への加入は通常必須となります。
しかし、【フラット３５】は
団信への加入は任意となっています。
そのため、
団信の代わりにローン契約者に
万が一のことがあった時、
毎月の返済額と同額程度の
保険金が受け取れる収入保障保険に加入する
方法も考えられました。
健康状態や年齢によっては、
団信特約料より安い保険料で適正な保障を
付けられることがあったためです。
では、新制度で
機構団信に加入せず同額程度の収入保障保険に
加入するとどうなるでしょうか。
新制度では団信に加入しない場合、
新機構団信付【フラット３５】の金利から
0.2％を引いた金利で借り入れます。
たとえば金利が1.09％の場合、
機構団信上乗せ分が0.28％ですので
借入金利は1.37％です。
団信に加入しない場合は
1.37％から0.2％を差し引く1.17％となります。
本来の1.09％の金利から0.08％上乗せで
借りることとなります。
現制度では団信に加入しなくても金利の上乗せはなく
1.09％で借りることができましたが、
新制度で団信に加入しない場合は
実質0.08％金利が上乗せとなります。
つまり新制度で団信に加入しない場合は
支払いが増えることになります。
◆新制度のねらい
【フラット３５】が団信付ローンになったことで、
機構団信特約料を毎年別途支払わなくてよくなり、
保険料の払い忘れによる無保険リスクがなくなり、
保険料も実質値下げとなりました。
また保障内容の充実とともに、
保険金が出る要件が障害者福祉法上の
障害等級1級、2級や、
公的介護保険制度上の要介護2以上となるなど
明確になりました。
この2つは大きなメリットです。
しかし、三大疾病付団信は少しですが
値上げとなりました。
また、団信に加入できない場合、
または加入しない場合は実質負担増となります。
団信に加入しない場合、
現行の制度では金利上乗せはありませんが、
新制度では0.08％金利上乗せとなるからです。
団信は任意加入とはいえ、
持病などがあって団信に
加入することができない人のための
救済措置として残しておくということで、
原則「団信付の住宅ローン」で
あるということが明確になりました。
同時に機構団信の代わりに
収入保障保険に加入するメリットが
きわめて小さくなった、
ということも
今回の改正のポイントのひとつかもしれません。
それでは、また。
