住宅版「残価設定ローン」とは？──将来の不安を消す“家の新しい買い方”を店長が徹底解説　#店長流

2025年12月27日 2025年12月12日 meiko

住宅版「残価設定ローン」とは？──将来の不安を消す“家の新しい買い方”を店長が超徹底解説

住宅版「残価設定ローン」とは？──将来の不安を消す“家の新しい買い方”を店長が徹底解説

明子： 店長、最近「住宅版・残価設定ローン」って質問されること増えましたよね？車の残クレみたいなものですか？なんとなく違う気がするんですが…。

店長： 全然違うんだよ。車の残クレはただの“買い替え前提のローン”だけど、住宅版は、住宅購入者の人生の安全性を守るための国の制度なんだ。

「もし返せなくなったら？」「家を売ってもローンが残ったらどうしよう？」そんな将来不安を“制度そのもの”で解消できるのが、住宅版残価設定ローン。これは車の残クレとはまったく別物で、国（JTI）が深く関わる“安心の仕組み”です。

1. 住宅版「残価設定ローン」はなぜ生まれた？──制度の背景を深掘り

実はこの制度、単なる金融商品の進化ではありません。日本が抱える2つの社会問題を同時に解決するために生まれました。

① 日本の住宅価値は“下がる前提”という問題

日本の家は新築から20〜25年で市場価値がほぼゼロになると言われています。これは海外と比べても異常で、木造＝劣化ではなく、「中古住宅の評価制度が未熟」「流通が弱い」ことが原因です。

家そのものに価値が残りにくい社会では、住宅ローンの“出口”（売る・貸す）が極端に弱い。

② 空き家900万戸時代の突入

人口減少で空き家が900万戸を超え、住まいの循環が完全に止まっています。そこで国は決めました。

「家を資産として長く循環させる仕組みを作ろう」 → その一つが 残価保証付き住宅 → それをローン化したのが 残価設定型住宅ローン

つまりこの制度は、 あなたを守るため × 日本の住宅市場を良くするため の両方の意味を持って作られています。

2. 残価設定ローンの仕組みを徹底解説──“出口を最初から作るローン”

① 普通の住宅ローンの欠点

普通の住宅ローンは入口（借りる）しかなく、出口（売る・貸す）がありません。

その結果…

オーバーローン（売ってもローンが残る）になりやすい
転勤・離婚・介護で住めなくなると破綻リスク
家の価値が読めない＝計画が立てにくい

こういった問題があります。

② 残価設定ローンは出口を作る

残価設定ローンでは最初にこの家は将来◯◯万円の価値が保証されますと決めます。それを基準に以下の選択肢が生まれます：

途中で返済額を軽くする
家を残価で買い取ってもらう（オーバーローンを避ける）
マイホーム借上げ制度で賃貸化して収益化

つまり「住む・貸す・売る」が最初から保証された住宅ローン。これが“出口を持つローン”と言われる理由です。

3. 会話で理解する「普通のローンとの違い」

明子： 店長、普通のローンって途中で返済額を調整するの難しいですよね？

店長： うん。普通は金利を下げたり借り換えするしか方法がない。でも残価設定ローンは返済額を制度的に軽くできるんだ。

明子： それ、定年後とか、収入が減った時に助かりそう…！

店長： そう。日本では定年後に収入が減るのが一般的。その時に今までのローン額だと負担が大きすぎることが多い。それを回避出来るだけでも大きな価値がある。ローンを“未来に合わせて調整できる”ってすごく大事なんだよ。

4. どんな人に向いている？

①転勤族・単身赴任の可能性が高い人 → 家を貸す or 売るを柔軟に選べる。
②将来の収入が読みにくい職種 → 大きな安心になる。
③ 老後の住み替えを考える人 → “終の住処”を買い直す選択肢になる。
④ 相続する可能性がある人 → 家を負債として残さない。
⑤年金額に不安がある人 → 年金になって収入が減っても安心出来る。

5. 明子、登録企業数を見て驚く

JTIの公式ページに登録企業一覧があります。明工もそこに掲載されています。

明子： 店長！見てくださいこれ…！
登録されてる住宅会社、全国でこんなに少ないんですか！？

全国に住宅会社って4〜5万社あるのに… ここに載ってるの、本当に“一部の企業”じゃないですか！

店長： そうなんだよ。JTIが認めるには ・品質・施工体制・維持管理・長期性能 これらが揃っていないと登録できない。明工がその中に入っているってのは、実はすごいことなんだ。

登録事業者は JTI 公式ページに掲載されているが、全国の住宅会社数を考えると圧倒的に少ない。 これは制度そのものが「長期優良住宅・高品質住宅」を前提としているためです。

なので、多くの会社はこの制度を利用することが出来ず、中には知らない会社もあります。また、登録業者になりたいと言っても誰でもなれるわけではなく、厳しい審査や会社の財務状況、住宅の検査体制などが問われ、多くの会社は登録業者になりたくてもなれないと言うのが実情なんです。店長が言うように、ここに登録されているだけでも凄いこと なんです。

6. 残価設定ローンの誤解とデメリット

① なんでも残価保証されるわけではない

・住宅性能が低い・維持管理計画がない・施工品質が悪いこうした家は残価保証の対象外。

登録業者の作る家でも全ての家が登録できるわけではありません。登録業者が造ることが前提で、さらに上記のレベルを求められます。明工の家は、全てクリアーしているので、問題ありませんが、注意をする必要はあります。

② 月返済が安くなるわけではない（誤解されがち）

「毎月の返済額が勝手に下がるローン」ではありません。 返済額を落とすための“オプションがある”ローンです。

ここが大きなポイント。残価設定型ローンと言えば、車のいわいる「残クレ」のように、毎月の額を抑える仕組みと考える人がいます。住宅の場合はそれとは違い、一定期間以上たった際の残価を設定するローンになり、名前は似ていても性格は違うものとなります。

③ 最後に一括返済がある？ → 住宅版は違う

車の残クレと違い、住宅版は「最後に残価を一括返済するローン」ではありません。

7. 事例で理解する：残価設定ローンが活きる瞬間

① 子育て世代のケース

35歳・共働き・子1人（子は3人の予定）教育費がピークになる20年後に返済軽減オプションを使うことで、生活の圧迫を避けられる。

② 転勤族のケース

転勤で住めなくなった → マイホーム借上げ制度を利用して賃貸運用 → 家賃がローン返済に充てられる → 家を手放さずに済む

③ 老後の住み替え

家を残価で買い取ってもらい、コンパクトな平屋に住み替え。老後破綻を防ぐ。

まとめ：

住宅版・残価設定ローンは、 ✔ 日本の住宅価値問題 ✔ 空き家問題 ✔ 個人の将来不安これらを同時に解決するために生まれた“新世代の住宅ローン”。

・出口のないローンから、出口を作るローンへ・不安を抱える暮らしから、制度で守られる暮らしへ

そして明子も驚いたように、 全国でごく限られた企業だけが取り扱える制度。
その中に明工建設が入っているのは大きな信頼の証です。

家の買い方は、これから確実に変わります。残価設定ローンは、その“最初の一歩”と言える制度です。

くわしいことが書いてある公式の資料はこちらから
→残価設定型住宅ローンの詳しい資料はこちらをタップ←