掛川・菊川・御前崎・牧之原・袋井・島田・藤枝・磐田で「中古住宅＋性能向上リノベーション」を成功させる方法
おかげさまです。
明工建設の仁藤です。
これまで3回にわたり、
①モデルハウス見学・外部回り編
②モデルハウス見学・内部編
③営業マン・見積書編
とお伝えしてきました。
すると、こんなご相談をいただきます。
「仁藤さん。言っていることは分かりました。でも建築費も上がっているし、土地から新築すると予算が厳しいんです」
そして、
「中古住宅って、やっぱり妥協なんでしょうか？」
という質問です。
私の答えは、
いいえ。
です。
中古住宅だからダメ。
新築だから正解。
そんな単純な話ではありません。
むしろ条件によっては、
土地と建物をゼロから取得するより、すでにある住宅を購入して、必要なところへしっかりお金を掛ける。
こちらの方が、ご家族に合う場合もあります。
ただし。
中古住宅には、新築以上に難しいところがあります。
それは、
一軒一軒、状態がまったく違う
ということです。
だから今日、一番覚えて帰っていただきたい言葉があります。
中古住宅は「買ってから調べる」のではなく、「買う前に調べる」
これです。
「リフォーム済み」「水回り新品」で判断しない
中古住宅の広告を見ると、
「内外装リフォーム済み」
「水回り新品」
「クロス全面張り替え」
「即入居可能」
こんな言葉が並んでいます。
もちろん、それ自体が悪いわけではありません。
キッチンが新しい。
トイレが新しい。
壁紙もきれい。
外壁もきれい。
気持ちいいですよね。
でも私は、
そこからもう一枚、奥を見てほしい。
と思っています。
なぜなら、中古住宅で本当にお金が掛かる可能性があるのは、
見えていないところ
だからです。
キッチンより先に「床下」を見る
例えば築20年、30年の木造住宅。
私はキッチンを見る前に、
基礎。
床下。
小屋裏。
雨漏り跡。
構造。
外壁。
屋根。
配管。
断熱材。
こうしたところを確認したい。
なぜなら、
新品のキッチンは交換できます。
クロスも張り替えられます。
でも、
構造躯体の大規模な劣化や雨水侵入を、購入後に初めて知ったら話が変わってくるからです。
中古住宅でチェックしたいのは「ひび割れがあるか」だけではない
例えば基礎。
ひび割れが一本あった。
それだけで、
「この家はダメ」
とは判断できません。
仕上げ表面だけなのか。
構造体まで入っているのか。
幅は？
長さは？
位置は？
段差は？
漏水跡は？
不同沈下の兆候は？
こうしたことを総合して見ます。
床下も同じです。
湿気を感じたから、
「この家は腐っています」
ではありません。
シロアリの蟻道。
木材の腐朽。
漏水。
基礎。
土台。
配管。
換気状態。
床断熱なのか基礎断熱なのか。
一つの現象だけでなく、家全体から原因を読む。
中古住宅では、この視点が必要です。
1981年だけでなく「2000年前後」も確認する理由
中古木造住宅を探している方なら、
1981年の新耐震基準
という言葉を聞いたことがあると思います。
もちろん重要な節目です。
でも木造住宅を見る場合、私はそれだけでは終わりません。
2000年の建築基準法関係の改正では、木造住宅について地盤に応じた基礎、筋かい端部や柱頭・柱脚の接合方法、耐力壁の配置バランスなどが明確化されました。
だから1981年以降なら何でも同じ、ではありません。
特に2000年以前の木造住宅については、
図面・接合部・耐力壁配置・劣化状況などを確認し、必要なら耐震診断をする。
ここまで考えたいのです。
ただし、
「2000年以前＝危険住宅」でもありません。
状態の良い住宅もあります。
だからこそ、建築年だけで決めず、
その一軒を調べる。
これです。
中古住宅で本当に怖いのは「購入価格」ではなく「購入後に分かる金額」
例えば、
新築より1,000万円安い中古住宅があった。
「これはお買い得！」
と思いますよね。
でも購入してから、
耐震補強。
断熱改修。
窓。
屋根。
外壁。
給湯器。
配管。
エアコン。
換気。
水回り。
シロアリ対策。
太陽光。
蓄電池。
こうした工事が必要だと分かったら？
1,000万円安かったという情報だけでは、
本当に安かったのか判断できません。
逆もあります。
多少古くても、
構造状態が良い。
立地がいい。
日当たりがいい。
土地形状もいい。
改修しやすい構造になっている。
そんな住宅なら、
購入価格を抑え、その分を性能向上へ振り向ける
という選択肢が生まれます。
だから中古住宅は面白いのです。
中古住宅こそ「家の燃費」を計算する
これはモデルハウス編でもお話ししました。
車を買うとき、
燃費を確認しますよね。
だったら家でも、
「この家は一年間にどのくらいエネルギーを使うのか」
を考える。
古い住宅では、現在の高性能住宅と比べて断熱性能や気密性能が低いケースがあります。
しかし、
古い＝全部無断熱
でもありません。
これも一軒ずつ違います。
だから調査します。
天井には何mm？
壁は？
床は？
窓は？
ガラスは？
隙間は？
給湯設備は？
エアコンは？
そこから、
改修前と改修後を比較する。
これが大切です。
「中古だから1,000万円安い」ではなく、この式で見る
仁藤流では、
中古住宅の本当の価格
＝購入価格＋改修費＋購入諸費用＋将来の修繕・設備更新＋ランニングコスト
と考えます。
そして新築も同じ条件で比較する。
ここまでやって、
初めて、
新築と中古を同じ土俵に載せられます。
「月3万円安くなる」「30年で1,080万円得する」と先に決めない
ここも重要です。
中古住宅の光熱費が月3万円。
高性能リノベーションならゼロ。
だから30年で1,000万円以上得。
こんな計算は分かりやすい。
でも私は、これをそのままお客様には出したくありません。
なぜなら、
家族人数。
生活時間。
設定温度。
電気料金。
太陽光容量。
屋根方位。
日射。
蓄電池。
給湯。
EV。
将来の機器交換。
すべて違うからです。
太陽光と蓄電池を付けても、
電力購入が必ずゼロになるわけではありません。
そこで明工建設では、
一つの数字を保証するのではなく、
条件を置いて比較する。
これを大切にします。
例えば、3つのケースをつくる
例えば、
①そのまま住む
②最低限の改修をする
③耐震・断熱・設備まで性能向上する
この3案です。
そして、
購入費。
改修費。
住宅ローン。
年間想定エネルギー。
修繕。
設備更新。
補助制度。
これらを並べる。
すると、
「一番安い物件」と「一番家計に合う物件」は同じとは限らない
ことが見えてきます。
仁藤流・中古住宅購入で大切にしたい「4つの仕組み」
では、明工建設なら何をするのか。
私は大きく4つに分けて考えています。
① 契約する前に「建築の目」で物件を見る
これが一番重要です。
気になる物件を見つけた。
でも、
契約する前に相談してください。
購入後ではありません。
購入前です。
必要に応じて専門的な建物状況調査や耐震診断等も検討しながら、
屋根。
外壁。
基礎。
床下。
小屋裏。
雨漏り。
構造。
断熱。
配管。
設備。
改修履歴。
図面。
確認できる範囲を調べます。
ただし、非破壊の調査ですべての壁内部まで100％分かるわけではありません。
だからこそ、
「分かったこと」と「まだ分からないこと」を分ける。
これが重要です。
「買っていい・ダメ」より「買った後にいくら必要か」
私は最初から、
「これは買うな！」
と感覚だけで決めるのではなく、
「この住宅を希望性能まで引き上げるには、何が必要なのか」
を考えます。
例えば物件1,500万円。
改修800万円。
合計2,300万円。
別の住宅は1,800万円だけれど、
改修300万円。
合計2,100万円。
だったら、
物件価格が安い方が、本当に安いとは限りません。
中古住宅選びは、
物件価格競争ではありません。
「完成後の総額」から逆算する。
これが仁藤流です。
② 「住宅ローン＋光熱費＋修繕費」で比較する
一般的な資金計画では、
物件価格。
リフォーム費。
諸費用。
住宅ローン。
ここまででしょう。
明工建設では、そこから先も見たい。
暮らし始めてからのお金です。
例えば比較表なら、こうします。
| 比較項目 | 現状を生かした改修 | 性能向上リノベーション |
|---|---|---|
| 購入価格 | 実物件で確認 | 実物件で確認 |
| 改修費 | 小さくなりやすい | 大きくなりやすい |
| 耐震 | 診断結果による | 必要な補強を計画 |
| 断熱 | 既存性能による | 目標性能を決めて改修 |
| 気密 | 既存状態による | 改修範囲に応じて改善 |
| 窓 | 既存利用中心 | 内窓・交換等を検討 |
| 年間エネルギー | 条件を設定して試算 | 同じ条件で再計算 |
| 太陽光・蓄電池 | 任意 | 費用対効果を見て検討 |
| 修繕 | 既存部の状態による | 更新した部位は周期が変わる |
| 30年総額 | 同一条件で比較 | 同一条件で比較 |
私はこの一番下を見たい。
30年間で家計からいくら出ていく可能性があるのか。
です。
③ 補助金・減税は「使えるものだけ」を使う
2026年10月現在、性能向上リフォームを支援する制度は実際にあります。
例えば先進的窓リノベ2026事業は、既存住宅等の高性能な窓への改修を支援する制度で、予算は1,125億円。10月2日時点の補助金申請額は予算の約26％と公表されています。一般消費者が直接申請する制度ではなく、登録された窓リノベ事業者が申請・還元を行います。先進的窓リノベ2026事業【公式】
高効率給湯器についても給湯省エネ2026事業があり、リフォームも対象類型に含まれています。こちらも予算上限があり、2026年10月時点で申請は進行中です。給湯省エネ2026
税制についても、一定の耐震・省エネ・バリアフリー・長期優良住宅化などのリフォームには所得税控除や固定資産税軽減の制度があり、2026年度税制改正で適用期間が延長されています。ただし、住宅ローン減税との併用可否など条件があるため、「全部使える」とは限りません。国土交通省
だから、
「補助金100万円もらえます！」
からリフォーム内容を決めるのではありません。
順番は逆です。
必要な工事を決める。
↓
その工事に使える制度を探す。
↓
要件・併用可否・予算残を確認する。
これです。
補助金は目的ではありません。
家を良くするための手段です。
④ 空き家を「地域の負債」から「次の住宅ストック」へ
私はここに大きな可能性があると思っています。
掛川。
菊川。
御前崎。
牧之原。
袋井。
島田。
藤枝。
磐田。
明工建設の施工エリアにも、これから活用方法を考えるべき既存住宅があります。
全部壊して、
全部新しく建てる。
それだけが家づくりでしょうか。
私はそうは思いません。
構造状態が良い。
土地が良い。
周辺環境がいい。
改修する価値がある。
そんな家なら、
今あるものを生かしながら、次の30年へつなぐ。
これも立派な家づくりです。
ただし「古民家だから価値がある」とも限らない
これも大切です。
梁が立派。
柱が太い。
無垢材。
昔ながらの家。
魅力があります。
でも、
雰囲気と性能は別です。
耐震は？
基礎は？
雨仕舞は？
断熱は？
気密は？
窓は？
床下は？
配管は？
電気容量は？
そこまで調べる。
そして、
残すところと、変えるところを決める。
全部壊すのでもない。
全部残すのでもない。
これがリノベーションの面白さだと思います。
「新築以上の性能」にできるかは、その家を調べてから
中古住宅を、
耐震性能の高い家へ。
断熱性能の高い家へ。
高気密化する。
第一種全熱交換換気を導入する。
太陽光を載せる。
蓄電池を入れる。
V2Hを検討する。
こうしたことは可能な住宅があります。
でも、
すべての中古住宅で、新築と同じ自由度が得られるわけではありません。
既存構造。
基礎。
階高。
屋根形状。
方位。
配線。
配管。
法規。
予算。
これらの制約があります。
だから私は、
買う前に建築士を入れてください
と言うのです。
健康についても、言い過ぎない
断熱改修をすると、
冬の室温低下を抑えやすくなります。
部屋間温度差を小さくする設計もしやすくなります。
これは、高齢になってからの暮らしを考えても大切なことです。
ただし、
「高断熱にすればヒートショックがなくなる」
とは言えません。
まして、
「脳梗塞や心筋梗塞を防げる」
「医療費が必ず減る」
と保証するものでもありません。
私たち住宅会社ができるのは、
健康的に暮らしやすい温熱環境を建築側からつくること。
ここまでです。
でも私は、それだけでも十分大きな意味があると思っています。
防災も同じ。「停電しない家」ではなく「停電時にも暮らしを残せる家」
静岡で中古住宅を再生するなら、
私は防災も一緒に考えたい。
耐震。
制震。
断熱。
太陽光。
蓄電池。
HEMS。
必要に応じてV2H。
水。
トイレ。
備蓄。
これらをつなげます。
ただし、
蓄電池を付ければ停電しない家になる
わけではありません。
停電時に何が使えるかは、
蓄電池容量。
PCSの出力。
残量。
太陽光発電量。
天候。
バックアップ回路。
使用機器。
によって変わります。
だから私は、
「停電しない家」ではなく、「停電しても、普段の暮らしをできるだけ残せる家」
を考えます。
中古住宅を見るときの「仁藤流12問」
気になる中古住宅を見つけたら、この12項目を確認してください。
- 建築確認・図面・改修履歴は残っていますか？
- 1981年・2000年という耐震上の節目と、実際の構造状態は？
- 基礎に構造上確認すべきひび割れや不同沈下の兆候は？
- 床下にシロアリ・腐朽・漏水の痕跡は？
- 小屋裏・屋根に雨漏り跡は？
- 現在の断熱材は、どこに何が入っていますか？
- 窓の性能と交換・内窓設置の余地は？
- 配管・電気・給湯設備はあとどの程度使えそうですか？
- 耐震・断熱・気密をどこまで改善できますか？
- 購入費＋改修費＋諸費用はいくらになりますか？
- 補助金・税制は何が利用でき、併用条件は？
- 30年間のエネルギー・修繕・設備更新まで含めると、新築案とどちらが家計に合いますか？
この12問に答えが出てから、
購入を考える。
契約が先ではありません。
「中古か新築か」で悩んでいる方へ
私は、
新築を売りたいから新築をすすめる。
リノベーションを売りたいから中古をすすめる。
そんな順番にはしたくありません。
掛川で中古住宅を買う。
菊川で土地から新築する。
御前崎で平屋を建てる。
牧之原の既存住宅を再生する。
袋井・磐田で利便性の良い中古を探す。
島田・藤枝で既存住宅と新築を比較する。
ご家族によって正解は違います。
だから最初から、
「新築にしますか？中古にしますか？」
と決めなくてもいい。
先に決めるのは「どんな暮らしを、いくらで実現したいか」
例えば、
総予算4,000万円。
この中で、
土地から新築する案。
中古を購入して800万円改修する案。
中古を購入して1,500万円性能向上する案。
これらを同じ条件で並べる。
耐震。
断熱。
光熱費。
メンテナンス。
立地。
通勤。
学校。
病院。
災害リスク。
将来売却する可能性。
全部並べて、
ご家族に合うものを選ぶ。
私はこの方がずっと合理的だと思います。
中古住宅は「安い家」を探すゲームではありません
ここが今回、一番伝えたいところです。
中古住宅探しというと、
つい、
「築何年？」
「何坪？」
「いくら？」
から始まります。
でも、本当に探しているものは、
安い中古住宅でしょうか。
違いますよね。
家族が安心して、
快適に、
無理のない家計で、
長く暮らせる家。
それを探しているはずです。
だったら、
物件価格ではなく、「再生後の暮らし」から逆算する。
これが仁藤流です。
「安い空き家」が宝になることもあれば、高くつくこともある
一見ボロボロでも、
骨格がいい。
土地がいい。
改修しやすい。
そんな住宅があります。
反対に、
見た目はきれい。
キッチンも新品。
クロスも新品。
でも、
開けてみたら大規模改修が必要。
そんな住宅もあり得ます。
だから、
中古住宅は見た目だけでは値段が分からない。
本当の値段は、
「あといくら掛ければ、自分たちが求める家になるのか」
まで計算して初めて分かります。
契約する前に、物件資料を持ってきてください
掛川・菊川・御前崎・牧之原・袋井・島田・藤枝・磐田で、
「この中古住宅、ちょっと気になる」
という物件を見つけたら、
契約する前にご相談ください。
販売図面。
間取り。
築年数。
確認済証。
検査済証。
リフォーム履歴。
写真。
分かるものだけで構いません。
まず資料から、
確認すべきポイントを整理します。
そのうえで必要なら現地を見る。
そして、
「そのまま住む案」
「最低限直す案」
「性能向上リノベーションする案」
「この予算なら新築も比較する案」
を並べて考える。
仁藤流の結論――家は「新品か中古か」ではなく、「未来まで使えるか」
新品だから価値がある。
中古だから価値がない。
私は、これからの日本では、この考え方そのものが変わっていくと思っています。
大切なのは、
30年後も、その家を誰かが「住みたい」と思えるか。
直せる。
点検できる。
性能が分かる。
履歴が残る。
設備を更新できる。
家族構成が変わっても使える。
そして、
次の人へ引き継ぐこともできる。
そんな住宅なら、
中古になった瞬間に価値がゼロになる必要はありません。
だから中古住宅は、
妥協ではありません。
でも、
安いから買うものでもありません。
調べる。
計算する。
比較する。
必要なところへお金を掛ける。
そして、
今ある住宅を、次の30年へつなぐ。
これは、新築とはまた違う、
とても面白い家づくりだと私は思っています。
家は、住む場所から整える場所へ。
そしてこれからは、
家は「消費するもの」から「使い継ぐもの」へ。
ご縁を大切に唯一無二の家造り。
住んでからがお付き合いの始まり。
おかげさまでありがとうございます。
お読みいただき、ありがとうございます。
もし今回の内容に少しでも共感いただけたなら、
こちらもきっとお役に立てると思います。
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