「東京を買え」という常識を疑え。私が今、あえて「西（愛知）」を見る理由。

はじめに：なぜ、私は「東京投資」に魅力を感じないのか

明工建設の仁藤です。

最近、巷の不動産コンサルタントや、東京から来た営業マンたちが口を揃えて言うことがあります。「これからの時代、資産価値を維持できるのは東京だけです」「地方の土地を売って、東京の区分マンションに買い換えましょう」

言いたいことはわかります。人口減少日本において、東京が最後に残る砦であることは否定しません。しかし、あえて言わせてもらいます。 「そんな誰でも思いつくような戦略で、本当に勝てると思っているんですか？」

私はへそ曲がりかもしれません。しかし、皆が右を向いている時に左を向く人間だけが、大きな利益を手にできることを知っています。私にとって、今の「東京投資」は、あまりにも**「旨味がない」上に「リスクが見合っていない」**と感じるのです。

なぜなら、東京の優良物件はすでにプロや海外投資家に買い漁られ、価格は天井知らず。表面利回りで3〜4％なんてザラです。そこから税金と管理費を引いて、何が残るのでしょうか？さらに言えば、私たちは静岡県民です。あの過密都市・東京で「首都直下型地震」が起きた時、あるいは富士山噴火で物流が止まった時、東京の資産がどうなるか。想像力が足りていないのではないでしょうか。

だから私は、東京ではなく、別の場所に目を付けました。灯台下暗し。私たちのすぐ隣に、**「東京よりも安く、静岡よりもパワフルで、将来性抜群のエリア」**があるではありませんか。

それが、**「愛知県東部（岡崎市・豊橋市）」**です。

今日は、私が独自に分析し、確信を得た**「仁藤流・広域資産戦略」**について、本音で語ります。

第1章：東京にはない「実体経済」の強さを持つ街

私が岡崎と豊橋に注目する最大の理由。それは、虚業ではなく**「モノづくり（実体経済）」**に裏打ちされた強烈な底堅さです。

東京の賃貸需要は、IT企業やサービス業、学生に支えられていますが、景気や流行り廃りで人が動きます。しかし、愛知東部は違います。ここには**「世界のトヨタ」を中心とした、揺るぎない産業ピラミッド**があります。

1. 岡崎市：若者が増え続ける「奇跡の地方都市」

まず、私が最も注目しているのが岡崎市です。皆様、岡崎の人口動態をご存知ですか？日本中の地方都市が人口減少に喘ぐ中、岡崎市はずっと人口が増え続けています（約38万人）。

圧倒的な財政力： トヨタ自動車のお膝元（豊田市）に隣接し、三菱自動車の工場などもあるため、法人市民税が潤沢です。行政サービスが手厚く、街が綺麗です。
「若さ」という資産： 合計特殊出生率が高く、子供が多い。これは「将来の賃貸需要が約束されている」ということです。
文教都市のブランド： 愛知教育大学附属など優秀な学校が多く、「教育のために岡崎に住みたい」というファミリー層の流入が止まりません。

東京のワンルームマンション投資は「独身者が結婚したら出ていく」一過性のものです。しかし、岡崎への投資は**「家族が根を下ろす」**ためのものです。一度入居したら長く住んでくれる。この安定感は、大家業として何物にも代えがたい魅力です。

2. 豊橋市：陸と海の「物流モンスター」

次に、静岡県との県境にある豊橋市。ここを単なる「通過点」だと思っているなら、大きな間違いです。

三河港のポテンシャル： 豊橋には、自動車の輸入台数・金額で全国1位、輸出でもトップクラスを誇る「三河港」があります。フォルクスワーゲンやベンツなどの輸入拠点はここにあるのです。つまり、港湾関係、物流関係の雇用が極めて分厚い。
新幹線の停車駅： 「ひかり」が停まる駅力は絶大です。東京へも大阪へもアクセスできるため、企業の支店や営業所が集まります。
農業産出額もトップ級： 工業だけでなく、農業も強い。不況に強い産業バランスを持っています。

豊橋は、派手さはありませんが、**「仕事があるから人がいる」**という基本原則が徹底されています。東京のように「なんとなく憧れで住む街」ではなく、「稼ぐために住む街」。だからこそ、家賃の支払能力が高い入居者が多いのです。

第2章：なぜ「静岡の地主」が「愛知」を買うべきなのか

「仁藤さん、愛知が良いのはわかったけど、地元の土地はどうするの？」そう思われたでしょう。

私が提案したいのは、**「ポートフォリオ（資産の組み合わせ）の最適化」です。掛川や御前崎の土地は、先祖から受け継いだ大切なものです。これを全て売れとは言いません。しかし、リスク分散の観点から、「資産の一部を、成長する隣県に移す」**ことは、極めて合理的な経営判断です。

理由①：管理に行ける「距離感」

東京の物件を買ってしまうと、何かあってもすぐに見に行けません。管理会社からの報告書を見るだけの「数字上の投資」になってしまいます。しかし、岡崎や豊橋ならどうでしょう？御前崎や掛川からなら、車で1時間〜1時間半圏内です。「週末にちょっと様子を見に行く」「美味しい味噌カツを食べに行くついでに物件を見る」。この**「肌感覚で管理できる距離」**こそが、失敗しない不動産投資の鉄則です。

理由②：利回りと資産価値のバランス

東京の物件は価格が高すぎて利回りが低い。地方（静岡の僻地）の物件は利回りは高いが、資産価値がゼロになるリスクがある。岡崎・豊橋はその**「中間（いいとこ取り）」です。物件価格は東京の半分〜7割程度で買えますが、家賃相場はそこまで下がりません。結果として、「しっかりキャッシュフローが出て、かつ資産価値も落ちにくい」**という、理想的な運用が可能になります。

第3章：それでも「地元」で勝つための仁藤流・逆張り戦略

もちろん、私は静岡を捨てるつもりなど毛頭ありません。愛知（攻めの資産）を持ちつつ、地元・静岡（守りの資産）でも、勝ちに行く。そのために必要なのは、**「東京や愛知には真似できない、ニッチな土地活用」**です。

東京には「広大な土地」がありません。愛知の駅近は「土地が高い」です。しかし、ここ掛川・菊川・御前崎には**「広くて安い土地」があり、「車やバイクを愛する濃厚な趣味人」**がいます。

そこで私が提唱するのが、以下の2つの戦略です。

1. 「俺の城」を提供するガレージハウス

東京の人間が「狭いワンルームに高い家賃」を払っている間に、私たちは**「愛車と共に暮らす夢のガレージハウス」**を提供します。 1階を全てガレージ・倉庫にし、2階を居住スペースにする。御前崎ならサーファーや釣り人、掛川ならバイク乗り。彼らは「家賃が高くても、大切な相棒（車・道具）を守れる家」を探しています。これは、土地値が安いこのエリアだからこそ実現できる、高利回りのキラーコンテンツです。

2. 工場幹部・医師を狙った「ハイエンド戸建て賃貸」

掛川・菊川周辺には大企業の工場が多く、転勤族の幹部クラスが家族で移り住んできます。しかし、彼らを満足させる「質の高い賃貸」が圧倒的に足りていません。大手ハウスメーカーのアパートでは、彼らのプライドを満たせないのです。そこで、明工建設の技術力を結集した**「高気密・高断熱・耐震等級3の戸建て賃貸」**を建てます。家賃15万円でも、東京の相場を知っている彼らからすれば「こんな豪邸に15万で住めるのか！」と即決します。これは、地域の実需（ターゲット）をピンポイントで狙い撃ちする戦略です。